농지은행 위탁과 비사업용 토지 — 왜 8년을 맡겨야 빠지나
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1 요약
먼저 답부터 적습니다. 농지은행에 맡겼다는 사실만으로 비사업용 토지에서 빠지지 않습니다. 「소득세법 시행령」 제168조의8 제3항 제9호는 한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지를 대상으로 정하고 있습니다. 이 요건을 채우면 소유자가 재촌·자경하지 않았더라도 재촌·자경한 것으로 보아 비사업용 토지에서 제외됩니다.
여기서 세 가지가 함께 걸립니다. 기간은 8년, 대상은 개인에게서 수탁한 농지, 행위는 공사의 수탁을 통한 임대 또는 사용대입니다. 3년을 맡기고 파는 계획은 이 규정으로는 성립하지 않습니다.
최종 사실 확인: 2026-07-30.
2 상세
2.1 근거 조문
「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 가목 — 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
「소득세법 시행령」 제168조의8(농지의 범위 등) 제3항 제9호 — 한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지
근거 조문 전문 보기 — 「소득세법」 제104조의3·「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의4
「소득세법」 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 — "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
- 논밭 및 과수원(이하 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
같은 조 제2항 — 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의4(농지 임대 등의 수탁) 제1항 — 공사는 국가·지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 그 밖의 법인 또는 개인이 소유하는 농지를 임대·사용대(使用貸) 또는 매도하려는 경우에는 그 임대·사용대 또는 매도를 수탁(受託)할 수 있다.
— 출처: 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr). 비사업용 토지에서 제외되는 농지의 구체적 범위는 「소득세법 시행령」 제168조의8에 열거되어 있으며, 시행령 사항은 개정될 수 있으므로 양도 연도의 현행 조문 확인이 필요합니다.
2.2 조문이 두 층으로 나뉘어 있는 이유
이 제도를 조문만 따라 읽으면 답이 안 보이는데, 구조를 알면 보입니다.
법률(소득세법 제104조의3)은 원칙만 정합니다. 소유자가 농지 소재지에 살지 않거나 직접 경작하지 않는 농지는 비사업용이라는 것입니다. 그리고 단서 한 줄로 예외의 문을 열어 두고, 그 예외의 내용을 대통령령에 넘깁니다.
시행령(제168조의8 제3항)이 그 예외 목록을 채웁니다. 그중 하나가 공사의 8년 이상 수탁 농지입니다.
이 두 층 구조 자체가 헌법재판소에서 다투어진 바 있습니다. 헌재 2018헌바379 결정(2020. 11. 26.)은 구 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서가 예외 범위를 대통령령에 위임한 것이 포괄위임금지원칙과 신뢰보호원칙에 어긋나는지를 심판한 사건이고, 결론은 합헌이었습니다. 위임 구조가 유지되었다는 뜻이며, 실무에서는 그래서 법률이 아니라 시행령을 봐야 답이 나온다는 결과가 됩니다.
여기서 실질적인 함의가 하나 나옵니다. 예외 목록이 시행령에 있으므로, 요건은 국회 법률 개정 없이도 바뀔 수 있습니다. 오래전 자료에 적힌 요건을 그대로 전제하는 것이 위험한 이유가 여기에 있습니다.
2.3 세 가지 요건을 하나씩
| 요건 | 조문이 정한 내용 | 실무에서 걸리는 지점 |
|---|---|---|
| 기간 | 8년 이상 수탁 | 취득일부터 양도일까지 통산해 계산 |
| 대상 | 개인에게서 수탁한 농지에 한정 | 법인이 소유한 농지는 이 항목으로 적용받기 어려움 |
| 행위 | 공사의 수탁을 통한 임대 또는 사용대 | 개인 간 직접 임대는 이 항목이 아님 |
기간 8년. 이 숫자가 이 제도의 핵심입니다. 농지법이 위탁임대의 요건으로 정한 "3년 이상 소유"(제23조 제1항 제6호)와 다르고, 자경감면의 "자경 8년"과도 다릅니다. 같은 농지에서 농지법상 위탁이 가능해지는 시점과 세법상 사업용으로 인정되는 시점 사이에 여러 해의 간격이 생깁니다. 3년 보유 후 위탁을 시작했다면, 세법 요건까지는 그 시점부터 다시 8년이 필요한 구조입니다.
대상은 개인 수탁. 시행령 문언이 "개인에게서 수탁한 농지에 한한다"로 한정되어 있습니다. 그래서 농업법인이 소유한 농지는 이 항목을 근거로 삼기 어렵고, 법인 소유 농지의 취급은 별도로 검토해야 합니다.
행위는 공사 수탁. 개인 간 임대차는 이 항목이 아닙니다. 농지법상 다른 호로 허용되는 임대라 하더라도, 이 시행령 항목은 공사 수탁을 전제로 적어 두었습니다.
2.4 현장 용어와 조문 용어가 어긋나는 곳
이 제도를 스스로 확인하려는 사람이 가장 자주 막히는 지점은 검색어입니다.
농지 소유자는 "위탁했다"고 말합니다. 농지법도 소유자 관점이라 "위탁하여 임대"라고 씁니다. 그런데 소득세법 시행령은 공사 관점에서 "수탁"이라고 적습니다. 그래서 "농지은행 위탁 비사업용"으로 조문을 찾으면 근거 규정이 잡히지 않고, "8년 이상 수탁"으로 찾아야 나옵니다. 같은 계약을 부르는 두 이름이 각각 다른 법령에 들어 있는 것입니다.
한 가지 더. 이 규정의 효과는 "비사업용 토지가 아니게 된다"가 아니라 "재촌·자경하지 않은 경우에도 재촌·자경한 것으로 본다"는 방식으로 작동합니다. 요건을 갖추면 자경한 것으로 간주해 주는 구조이지, 자경 사실이 새로 생기는 것은 아닙니다. 그래서 이 간주가 조세특례제한법의 자경감면까지 끌고 가지는 않습니다.
2.5 그래서 실제로 달라지는 것
비사업용 토지로 분류되면 「소득세법」 제104조 제1항 제8호에 따라 기본세율(6~45퍼센트)에 10퍼센트포인트를 더한 구조의 세율표(16~55퍼센트)가 적용됩니다. 사업용으로 인정되면 그 가산이 붙지 않습니다. 양도차익이 클수록 이 차이가 커집니다.
다만 여기서 흔한 오해를 하나 짚어야 합니다. 비사업용 토지가 되면 장기보유 특별공제까지 못 받는다고 알려진 경우가 있으나, 현행 「소득세법」 제95조 제2항은 장기보유 특별공제 대상에서 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호의 자산을 제외하고 있고 비사업용 토지는 여기에 들어 있지 않습니다. 사업용·비사업용 판정에서 실제로 갈리는 것은 세율이라고 보는 편이 정확합니다. 장기보유 특별공제 쪽은 별도 항목에서 다룹니다.
2.6 8년을 채우지 못한 경우의 선택지
수탁 기간이 8년에 이르지 못한 상태에서 양도를 검토하게 되는 경우가 실제로 많습니다. 이때 열려 있는 방향은 몇 가지입니다.
기간을 채우는 방향 — 양도 시점을 조정해 누적 수탁 기간을 8년까지 맞추는 방법입니다. 시세와 자금 계획을 함께 봐야 합니다.
다른 제외 사유를 확인하는 방향 — 시행령 제168조의8에는 공사 수탁 외의 항목들도 있고, 제104조의3 제2항은 취득 후 법률에 따른 사용 금지 등 부득이한 사유가 있는 경우를 별도로 정합니다. 내 농지가 다른 항목에 해당하는지 확인해 볼 수 있습니다.
재촌·자경으로 돌아가는 방향 — 직접 경작이 가능하다면 원칙 규정으로 사업용 인정을 받는 길이 있습니다. 이 경우 자경감면 쪽 요건도 함께 쌓입니다.
어느 방향이 맞는지는 남은 기간, 영농 가능성, 양도 시기, 세 부담의 크기에 달려 있습니다. 이 위키는 선택지를 제시하고, 판단과 계산은 관할 세무서·세무 전문가와 함께 하시기를 권합니다.
3 반론·확장
비사업용 토지 판정은 이 한 항목으로 끝나지 않습니다. 제104조의3 제1항 본문은 "해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안" 해당하는 토지를 비사업용으로 정의합니다. 즉 보유 기간 전체 중 사업용으로 쓴 기간의 비중을 따지는 별도의 기준이 함께 작동합니다. 8년 수탁 요건을 채웠는지와 보유기간 기준을 채웠는지는 서로 다른 확인 항목입니다.
또한 시행령 항목은 개정될 수 있습니다. 조문 번호와 항·호의 위치, 기간 요건, 한정 문구는 양도 연도의 현행 조문으로 확인해야 하며, 이 글의 서술도 그 확인을 대체하지 않습니다.
농업법인 소유 농지, 상속으로 취득한 농지, 공유 지분 농지처럼 사정이 복잡한 경우에는 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 매도를 계획한다면 취득일·위탁 시작일·수탁 기간을 연도별로 정리한 뒤 검토를 받는 편이 정확합니다.
4 질문과 답변 (QnA)
Q. 농지은행에 맡기면 비사업용 토지에서 빠지나요?
A. 맡긴 사실만으로는 아닙니다. 「소득세법 시행령」 제168조의8 제3항 제9호는 한국농어촌공사가 공사법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대한 농지를 대상으로 하고, 이 요건을 갖추면 재촌·자경하지 않은 경우에도 재촌·자경한 것으로 보게 됩니다.
Q. 5년만 맡기고 팔면 어떻게 되나요?
A. 이 항목은 8년 이상을 요건으로 하므로 그것만으로는 적용받기 어렵습니다. 다른 제외 사유에 해당하는지, 제104조의3 제2항의 부득이한 사유에 해당하는지를 별도로 확인해 보아야 합니다. 개별 결론은 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
Q. 농업법인이 소유한 농지도 같은가요?
A. 시행령 문언이 "개인에게서 수탁한 농지에 한한다"로 한정되어 있어 이 항목을 그대로 적용하기는 어렵습니다. 법인 소유 농지의 양도소득 과세는 개인과 체계가 다르므로, 법인 기준으로 따로 검토가 필요합니다.
Q. 8년 수탁 요건을 채우면 8년 자경 감면도 함께 되나요?
A. 아닙니다. 이 규정의 효과는 "비사업용 토지가 아니게 된다"가 아니라 재촌·자경하지 않은 경우에도 재촌·자경한 것으로 본다는 방식으로 작동합니다. 요건을 갖추면 그렇게 간주해 주는 구조이지 자경 사실이 새로 생기는 것은 아니므로, 이 간주가 조세특례제한법의 자경감면까지 끌고 가지는 않습니다. 두 제도는 근거 법령이 다르니 각각 확인해야 합니다.
Q. 비사업용 토지가 되면 세금이 얼마나 달라지나요?
A. 「소득세법」 제104조 제1항 제8호에 따라 기본세율(6~45퍼센트)에 10퍼센트포인트를 더한 구조의 세율표(16~55퍼센트)가 적용됩니다. 장기보유 특별공제는 현행 제95조 제2항의 제외 대상에 비사업용 토지가 들어 있지 않으므로, 실제로 갈리는 것은 세율입니다. 구체적 계산은 양도 연도의 현행 세법으로 확인해야 합니다.
5 출처
- 「소득세법」 제104조의3(비사업용 토지의 범위), 제104조(양도소득세의 세율) 제1항 제8호, 제95조(양도소득금액) 제2항 — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr).
- 「소득세법 시행령」 제168조의8(농지의 범위 등) — 비사업용 토지에서 제외되는 농지의 범위.
- 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조의4(농지 임대 등의 수탁) — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr).
- 헌법재판소 2018헌바379 결정(2020. 11. 26.) — 구 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서의 위임 방식에 관한 합헌 결정.
- 「농지법」 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) 제1항 제6호 — 위탁임대 근거. 공포본(법률 제21798호) 기준.
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