농지전용허가·협의 절차와 농지보전부담금 — 30%·20%·㎡당 5만원 상한

1 요약

농지는 원칙적으로 농작물을 기르거나 다년생식물을 심는 데만 쓸 수 있습니다. 그 밖의 목적, 예를 들어 집·창고·공장·주차장·태양광 설비 등을 지으려고 농지를 다른 용도로 바꾸는 것을 "농지전용"이라고 합니다. 농지를 전용하려면 규모와 목적에 따라 허가를 받거나(농지법 제34조), 정해진 시설이면 신고만 하거나(제35조), 다른 법의 인·허가와 함께 협의로 처리(제34조 협의)해야 합니다.

이때 대부분의 경우 농지보전부담금을 내야 합니다(제38조). 부담금은 전용하려는 농지의 개별공시지가를 기준으로 산정하는데, 시행령이 정한 부과기준에 따라 농업진흥지역 농지는 개별공시지가의 30퍼센트, 농업진흥지역 밖 농지는 20퍼센트를 제곱미터당 단가로 삼고 여기에 전용면적을 곱해 계산합니다. 다만 시행규칙이 정한 제곱미터당 5만원이 상한이라, 공시지가가 아무리 높아도 이 금액을 넘지 않습니다.

농지에 집을 짓는 이야기는 농업인 주택(농업인 주택 자격과 농지전용), 태양광은 영농형 태양광, 전용 뒤 세금은 농지 취득세와 함께 보면 흐름이 이어집니다. 아래에서 절차·부담금 계산·감면·벌칙을 차례로 살펴봅니다.

2 상세

2.1 쉬운 설명 — 허가·신고·협의는 무엇이 다른가

농지전용은 처리 방식에 따라 크게 셋으로 나뉩니다.

첫째, 허가(제34조) 입니다. 농지를 개인이 집·상가·공장 부지 등으로 바꾸는 대부분의 경우가 여기에 해당합니다. 전용계획을 담은 신청서를 내고 심사를 거쳐 허가를 받아야 하며, 허가 없이 파헤치면 무단전용으로 처벌 대상이 됩니다.

둘째, 신고(제35조) 입니다. 법이 미리 정해 둔 일정한 시설이라면 허가보다 간단한 신고만으로 전용할 수 있습니다. 농업인이 자기 농사를 위해 짓는 농업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통·가공 시설, 어린이놀이터·마을회관 같은 공동생활 편의 시설 등이 대표적입니다.

셋째, 협의(제34조 협의) 입니다. 도시지역·계획관리지역처럼 이미 개발이 예정된 땅이거나, 다른 법률(예: 국토계획법에 따른 개발행위허가·도시계획시설사업 등)의 인·허가를 받을 때 그 인·허가 절차 안에서 농지 소관 기관과 협의를 거치는 방식입니다. 여러 인·허가를 한 번에 처리해 행정 절차를 간소화하려는 취지이며, 협의를 거친 경우에는 별도의 농지전용허가를 다시 받지 않아도 됩니다.

정리하면, 내가 개인적으로 농지에 무언가를 지으려는 것이면 대개 "허가", 정해진 농업·생활 시설이면 "신고", 다른 개발 인·허가에 딸려 오는 것이면 "협의"라고 이해하면 흐름이 잡힙니다.

2.2 쉬운 설명 — 신고 대상 시설과 규모 제한

제35조 신고 대상은 대체로 "농업·어업을 실제로 하는 사람이 그 활동을 위해 짓는 시설"입니다. 다만 어떤 시설이든 무제한으로 되는 것은 아니고, 시설의 종류·규모, 설치자의 자격(예: 농업인일 것), 농업진흥지역에서의 설치 제한 등이 시행령으로 촘촘히 정해져 있습니다. 예를 들어 농업인 주택은 세대원 전부가 소유한 농지·시설의 면적을 합산해 일정 한도 안에서만 인정되고, 진흥지역 안에서는 설치가 더 제한됩니다.

따라서 "신고 대상이니 아무 땅에나 지을 수 있다"고 생각하면 안 되고, 내가 그 시설의 설치 자격을 갖추었는지, 그 땅이 진흥지역인지 아닌지를 먼저 확인해야 합니다. 신고 요건을 갖추지 못한 채 지으면 허가 대상을 신고로 처리한 것이 되어 무단전용 문제가 생길 수 있습니다.

2.3 쉬운 설명 — 농지보전부담금은 왜, 얼마를 내나

농지는 국가적으로 한 번 줄어들면 되돌리기 어려운 자원입니다. 그래서 농지를 다른 용도로 바꿀 때는 "이 땅이 농지에서 빠지는 대신, 다른 농지를 지키고 가꾸는 데 쓸 돈"을 내도록 하는데, 그것이 농지보전부담금입니다. 이 돈은 한국농어촌공사가 운용·관리하는 농지관리기금으로 들어갑니다.

법 제38조는 "개별공시지가의 범위에서 대통령령으로 정하는 부과기준"을 적용한다고만 정하고, 구체적인 비율과 상한은 시행령·시행규칙에 맡겨 두었습니다. 그 위임에 따라 실제 적용되는 기준은 다음과 같습니다.

• 제곱미터당 부담금 = 그 농지의 개별공시지가 × 부과기준 비율입니다. 부과기준 비율은 농업진흥지역 농지 30퍼센트, 농업진흥지역 밖 농지 20퍼센트로 차등 적용합니다.
• 다만 이렇게 계산한 제곱미터당 금액이 5만원을 넘으면 5만원으로 상한을 둡니다. 공시지가가 아주 높은 땅이라도 제곱미터당 5만원을 넘지 않으니, 도시 근교 고가 농지에서 부담금이 무한정 커지지는 않습니다. (이 상한 금액은 오랫동안 5만원으로 유지되어 왔으나, 시행규칙 개정으로 바뀔 수 있으므로 최신 고시 확인이 필요합니다.)

부과 기준이 되는 날(부과기준일)은 처리 방식마다 다릅니다. 전용허가는 "허가를 신청한 날", 협의는 관련 개발행위허가·인가 등을 신청한 날, 신고는 "신고를 접수한 날"의 가장 최근 공시지가를 씁니다. 그래서 공시지가가 오르내리는 시기에는 신청 시점에 따라 부담금이 달라질 수 있습니다.

2.4 농지보전부담금 계산 예시 (가상 수치)

실제 금액은 반드시 관할 기관 산정과 최신 공시지가로 확인해야 하지만, 구조를 이해하기 위해 일반화한 예시를 들어 보겠습니다.

가령 농업진흥지역 밖에 있는 어느 농지의 개별공시지가가 제곱미터당 8만원이라고 가정하겠습니다. 이 땅 300제곱미터를 전용해 시설을 지으려 한다면,

• 제곱미터당 부담금 = 80,000원 × 20% = 16,000원
• 총 부담금 = 16,000원 × 300제곱미터 = 480만원

만약 이 땅이 공시지가가 아주 높아 제곱미터당 부담금 계산값이 6만원이 나온다면, 상한 규정 때문에 실제로는 제곱미터당 5만원으로 낮춰 적용합니다. 즉 300제곱미터라면 5만원 × 300 = 1,500만원이 됩니다. 이처럼 "공시지가 × 비율 × 면적"이 기본이고, 그 결과가 제곱미터당 5만원을 넘으면 상한이 걸린다는 점만 기억하면 됩니다.

2.5 전용 절차의 흐름과 진흥지역 제한

일반적인 전용은 다음 순서로 진행됩니다. 먼저 사전 검토 단계에서 그 땅의 용도지역과 농업진흥지역 여부, 진입로·배수 등 개발 가능성을 확인합니다. 다음으로 전용계획을 담은 허가 신청서(또는 신고서) 를 관할 기관에 제출하고, 기관이 심사합니다. 심사를 통과하면 농지보전부담금을 납부하고, 그 확인을 받아 허가(또는 신고 수리) 가 완료됩니다. 이후 실제로 시설을 지어 목적사업을 마치면 지목(농지의 종류를 나타내는 등록 항목)을 그 용도에 맞게 바꾸는 지목변경으로 이어집니다.

여기서 특히 조심할 것이 농업진흥지역 안의 농지입니다. 진흥지역은 국가가 농업 생산을 위해 집중 관리하는 우량 농지여서 전용이 크게 제한되고, 허용되더라도 부담금 비율이 30퍼센트로 진흥지역 밖(20퍼센트)보다 높습니다. 그래서 같은 규모라도 진흥지역 안이냐 밖이냐에 따라 가능 여부와 비용이 달라집니다. 사전 검토 단계에서 진흥지역 여부를 반드시 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

2.6 감면·면제와 환급

법은 공익성이 크거나 농업과 직접 연결되는 전용에 대해 부담금을 감면하거나 면제합니다. 대표적으로 국가·지방자치단체가 공용·공공용 목적으로 전용하는 경우, 농업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통·가공 시설, 어린이놀이터·마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설, 농수산 관련 연구 시설과 양어장·양식장 등 어업용 시설을 위한 전용 등이 감면 대상입니다. 구체적인 감면 비율은 시설 종류와 진흥지역 안팎에 따라 「농지법 시행령」 별표에 따로 정해져 있으므로, 내 시설이 어느 항목에 들어가고 몇 퍼센트를 감면받는지는 별표와 관할 기관 확인이 필요합니다.

반대로 전용 계획이 취소·변경되어 부담금을 낼 필요가 없어졌거나 잘못 납부한 경우에는 환급을 받을 수 있습니다. 또한 부담금 전액을 한 번에 내기 어려우면 분할납부가 인정될 수 있는데, 일정 비율을 전용 전에 먼저 내고 나머지를 일정 기간에 걸쳐 나누어 내되 목적사업 준공 전까지 완납하는 구조입니다. 분할납부의 요건·기간은 시행령에서 정하므로 신청 전에 확인해야 합니다.

2.7 일시사용허가(타용도 일시사용)와의 차이

농지를 "영구히" 다른 용도로 바꾸는 전용과 달리, 일정 기간만 임시로 다른 용도로 쓰고 나중에 다시 농지로 되돌리는 경우가 있습니다. 이것을 타용도 일시사용(제36조)이라 하며, 기간이 정해진 허가 또는 신고로 처리합니다. 공사용 임시 적치장, 한시적 자재 야적, 임시 주차장처럼 원상복구를 전제로 하는 경우가 여기에 해당하고, 원상복구를 담보하기 위해 복구계획 제출과 복구비용 예치가 요구될 수 있습니다. "계속 시설로 쓸 것이냐, 기간 뒤 농지로 돌릴 것이냐"에 따라 전용과 일시사용 중 무엇으로 갈지가 갈립니다.

2.8 무단전용 시 원상회복·벌칙

허가·신고·협의 없이 농지를 파헤치거나 시설을 지으면 무단전용입니다. 이 경우 관할 기관은 기간을 정해 원상회복을 명령할 수 있고(제42조), 명령에 따르지 않으면 행정대집행으로 강제 원상회복을 할 수 있습니다. 또한 벌칙도 무겁습니다. 농업진흥지역 밖의 농지를 허가 없이 전용하거나 거짓·부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 3년 이하의 징역 또는 해당 토지가액의 100분의 50에 해당하는 금액 이하의 벌금에, 농업진흥지역 안의 농지를 그렇게 한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있습니다(농지법 벌칙 조항). 요점은 "무단전용은 부담금 회피가 아니라 형사처벌과 원상복구까지 이어지는 문제"라는 것입니다.

3 질문과 답변 (QnA)

Q. 농지에 집을 지으려면 무조건 허가를 받아야 하나요?

A. 아닙니다. 농업인이 자기 농사를 위해 짓는 농업인 주택은 허가가 아니라 신고(제35조) 대상으로 처리될 수 있습니다. 다만 신고 대상이 되려면 설치자 자격(농업인일 것)과 면적 한도, 농업진흥지역 제한 등 요건을 갖춰야 합니다. 이 요건을 벗어나거나 농업인이 아닌 일반인이 집을 지으려는 경우에는 허가 절차를 따라야 합니다.

Q. 농지보전부담금은 얼마나 나오나요?

A. 기본 공식은 "개별공시지가 × 부과기준 비율 × 전용면적"입니다. 부과기준 비율은 농업진흥지역 30퍼센트, 농업진흥지역 밖 20퍼센트이고, 제곱미터당 금액이 5만원을 넘으면 5만원으로 상한이 걸립니다. 예를 들어 진흥지역 밖에서 공시지가가 제곱미터당 8만원인 땅 300제곱미터를 전용하면 8만원 × 20% × 300 = 480만원이 됩니다. 정확한 금액은 최신 공시지가와 관할 기관 산정으로 확인해야 합니다.

Q. 부담금은 언제, 누구에게 내나요?

A. 원칙적으로 농지전용허가를 받거나 전용신고가 수리되기 전에 미리 내야 하며, 농지관리기금을 운용·관리하는 한국농어촌공사에 납부합니다. 관할 기관은 허가·신고 수리 전에 부담금의 전부 또는 일부를 미리 납부하게 합니다.

Q. 부담금을 한 번에 내기 어려운데 나눠 낼 수 있나요?

A. 분할납부가 인정될 수 있습니다. 일정 비율을 전용 전에 먼저 내고 나머지를 정해진 기간에 걸쳐 나누어 내되, 목적사업 준공 전까지 완납하는 구조입니다. 요건과 기간은 시행령에서 정하므로 신청 전에 관할 기관에 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 부담금을 면제받거나 깎을 수 있는 경우가 있나요?

A. 있습니다. 국가·지방자치단체의 공용·공공용 전용, 농업인 주택·농축산업용 시설·농수산물 유통 가공 시설, 어린이놀이터·마을회관 등 농업인 공동생활 편의 시설, 어업용 시설 등은 감면 대상입니다. 다만 감면 비율은 시설 종류와 진흥지역 안팎에 따라 시행령 별표에 정해져 있어, 내 경우가 어느 항목에 해당하고 몇 퍼센트인지는 별표와 관할 기관 확인이 필요합니다.

Q. 협의로 처리되는 전용은 부담금을 안 내도 되나요?

A. 협의를 거쳤다고 해서 부담금이 면제되는 것은 아닙니다. 다른 법의 인·허가와 함께 협의로 처리되는 경우에도 원칙적으로 농지보전부담금 납부 대상이며, 다만 부과기준일이 협의·인허가 신청일 기준으로 정해진다는 점이 다릅니다. 협의는 절차를 합치는 것이지 부담금 자체를 없애는 제도가 아닙니다.

Q. 임시로 몇 달만 농지를 다른 용도로 쓰고 다시 농사지으려는데도 전용인가요?

A. 그런 경우는 영구 전용이 아니라 타용도 일시사용(제36조)에 해당할 수 있습니다. 기간을 정한 허가 또는 신고로 처리하며, 기간이 끝나면 농지로 되돌리는 것을 전제로 하므로 복구계획 제출과 복구비용 예치가 요구될 수 있습니다. 계속 시설로 쓸 것인지, 기간 뒤 농지로 돌릴 것인지에 따라 절차가 달라집니다.

Q. 허가 없이 농지를 파서 시설을 지으면 부담금만 나중에 내면 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 무단전용은 원상회복 명령과 행정대집행 대상이 되고, 진흥지역 밖은 3년 이하 징역 또는 토지가액의 절반 이하 벌금, 진흥지역 안은 5년 이하 징역 또는 토지가액 이하 벌금 같은 형사처벌까지 이어질 수 있습니다. 부담금을 나중에 내는 것으로 무마되는 문제가 아니므로 반드시 사전에 허가·신고·협의 절차를 밟아야 합니다.

4 출처

• 「농지법」 제34조(농지의 전용허가·협의)·제35조(농지전용신고)·제36조(농지의 타용도 일시사용허가등)·제38조(농지보전부담금)·제42조(원상회복 등), 시행 2026.6.16. — 국가법령정보센터 law.go.kr. 자구 대조 권장.
• 「농지법 시행령」·「농지법 시행규칙」 — 제곱미터당 부과기준 비율(농업진흥지역 30퍼센트/진흥지역 밖 20퍼센트)·제곱미터당 상한(5만원)·감면대상 및 감면비율 별표.
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 easylaw.go.kr — 「농지전용 > 농지보전부담금 부과·납부·환급 및 감면」.
• 농지 무단전용 벌칙(진흥지역 안 5년 이하 징역·토지가액 이하 벌금 / 진흥지역 밖 3년 이하 징역·토지가액 50% 이하 벌금) — 「농지법」 벌칙 조항, 국가법령정보센터 law.go.kr.
• 납부처: 한국농어촌공사(농지관리기금) — 농림축산식품부.
• 기준일: 2026-07-04. 부과기준 비율·제곱미터당 상한·감면 비율은 시행령·시행규칙 개정으로 바뀔 수 있으므로 최신 조문·고시 대조 필요.

4.1 함께 보면 좋은 글 (연관 지식 그래프)

• 농업인 주택 자격과 농지전용 절차 정리
• 영농형 태양광 농사·발전 병행 제도 정리
• 농지 취득세율과 감면(자경농민·귀농)

노드 N-161 · 글 영농일지