고향땅이 개발지구에 들어가면 — 기다리기만 하는 게 아닙니다
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내 농지가 새로 지정되는 공공주택지구 안에 들어갔다면, 그때부터는 내가 팔고 싶어서 파는 것이 아니라 사업이 들어와서 넘기게 되는 상황이 됩니다.
가장 먼저 아셔야 할 것은 이것입니다. 협의가 성립되지 않았을 때 재결을 신청하는 쪽은 사업시행자만이 아닙니다. 토지소유자와 관계인도 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자가 그 청구를 받은 날부터 60일을 넘겨서 신청하면 지연된 기간에 대해 법정이율을 적용해 산정한 금액이 보상금에 가산됩니다(토지보상법 제30조).
이 글은 절차와 기한만 다룹니다. 보상금이 얼마가 될지, 내 땅이 지구에 들어갔는지는 다루지 않습니다. 땅마다 다르고, 확인된 것이 아니기 때문입니다.
1 시계가 두 개 돕니다
지금 전국 농지에는 전수조사가 진행되고 있고, 8월부터 12월까지가 현장에 사람이 나가는 심층조사 기간입니다. 이 조사가 보는 것은 "이 땅에서 농사가 이루어지고 있는가"입니다.
수용은 그것과 별개로 돕니다. 농사를 잘 짓고 있든 아니든, 사업이 들어오면 땅은 넘어갑니다. 조사의 시계와 사업의 시계가 따로 도는 셈입니다.
다만 두 시계가 요구하는 서류는 거의 같습니다. 등기가 누구 이름으로 되어 있는지, 지목이 무엇인지, 실제로 누가 쓰고 있는지. 조사는 이것으로 소유관계와 이용현황을 확인하고, 수용 절차는 같은 자료로 보상 대상을 확정합니다. 그래서 지금 정리해 두면 어느 쪽이 먼저 오든 낭비가 되지 않습니다.
2 절차는 네 단계입니다
| 단계 | 무슨 일이 일어나나 | 근거 |
|---|---|---|
| 조사 | 토지조서·물건조서 작성, 보상계획 공고·통지·열람, 보상액 산정 | 제26조제1항 |
| 협의 | 사업시행자가 토지소유자·관계인과 성실하게 협의 | 제16조 |
| 재결 | 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회가 판단 | 제28조·제30조 |
| 불복 | 이의신청 또는 행정소송 | 제83조·제85조 |
어떤 통지를 받았을 때 지금 어디쯤인지 알아 두면, 남은 시간이 얼마인지도 함께 보입니다.
2.1 열람 기간이 되돌리기 어려운 지점입니다
조서에는 땅의 면적만이 아니라 그 위에 있는 나무와 비닐하우스와 창고까지 들어갑니다. 그리고 조서는 그 뒤 모든 계산의 출발점이 됩니다.
시골 땅에서 이 대목이 특히 위험한 이유가 있습니다. 조서를 만들 때 현장에는 사람이 나오는데, 정작 그 땅의 주인은 도시에 살고 있는 경우가 많습니다. 창고 한 동, 오래된 과수 몇 그루, 관정 하나가 조서에서 빠져도 그 자리에서 알아차릴 사람이 없습니다. 열람 기간은 그것을 확인하라고 열어 둔 기간이고, 이 단계를 지나면 되돌리기가 훨씬 어려워집니다.
3 재결은 토지소유자도 청구할 수 있습니다
협의가 길어지면 기다리게 됩니다. 연락이 오기를 기다리고, 다음 통지를 기다리다가 해가 바뀌는 일이 실제로 생깁니다. 법은 사업시행자가 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 재결을 신청할 수 있다고 정해 두었는데, 이것은 1년 안에 할 수 있다는 뜻이지 곧바로 한다는 뜻이 아닙니다.
그 사이를 움직이게 하는 장치가 제30조입니다.
근거 조문 — 펼쳐 보기
<p><strong>「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조(재결 신청의 청구)</strong></p> <p>① 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 <strong>토지소유자와 관계인은</strong> 대통령령으로 정하는 바에 따라 <strong>서면으로</strong> 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 <strong>청구할 수 있다</strong>.</p> <p>② 사업시행자는 제1항에 따른 청구를 받았을 때에는 그 <strong>청구를 받은 날부터 60일 이내</strong>에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 <strong>신청하여야 한다</strong>. 이 경우 수수료에 관하여는 제28조제2항을 준용한다.</p> <p>③ 사업시행자가 제2항에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 <strong>지연된 기간에 대하여</strong> 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 <strong>법정이율을 적용하여 산정한 금액</strong>을 관할 토지수용위원회에서 재결한 <strong>보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다</strong>.</p>
읽어 두실 곳이 세 군데입니다.
- "청구할 수 있다" — 기다리는 것 말고 다른 선택지가 있다는 뜻입니다.
- "신청하여야 한다" — 사업시행자 쪽은 재량이 아닙니다.
- "가산하여 지급하여야 한다" — 늦어진 만큼을 토지소유자가 그냥 떠안는 구조가 아닙니다.
3.1 청구할 때 걸리는 것
서면이어야 합니다. 전화로 재촉한 것은 남지 않습니다. 언제 청구했는지가 60일을 세는 출발점이 되므로, 날짜가 남는 방식으로 하셔야 합니다.
협의가 성립되지 않은 상태가 전제입니다. 아직 협의가 진행 중이라면 그 단계를 먼저 밟아야 합니다. 순서를 건너뛰는 장치가 아니라 멈춰 있는 절차를 움직이는 장치입니다.
공동 소유라면 누가 청구할지부터 정리해야 합니다. 서면에 이름을 적는 일이라, 그 자체가 형제들 사이의 합의를 요구하는 일이 됩니다. 절차를 앞당기는 장치인데 그 장치를 쓰려면 먼저 가족 안에서 이야기가 되어 있어야 한다는 뜻이고, 그래서 이 준비는 통지를 받은 다음에 시작하면 늦습니다.
4 불복 — 기한 셋은 전부 '받은 날'부터 셉니다
| 불복 방법 | 기한 | 기산점 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 이의신청 | 30일 이내 | 재결서의 정본을 받은 날 | 제83조제3항 |
| 행정소송 | 90일 이내 | 재결서를 받은 날 | 제85조제1항 |
| 행정소송(이의신청을 거친 경우) | 60일 이내 | 이의신청에 대한 재결서를 받은 날 | 제85조제1항 |
이의신청은 중앙토지수용위원회의 재결이면 중앙토지수용위원회에, 지방토지수용위원회의 재결이면 그 지방위원회를 거쳐 중앙위원회에 냅니다.
여기서 실제로 손해가 갈리는 것은 기산점입니다. 셋 다 받은 날부터 셉니다. 발송한 날도, 내가 읽은 날도 아닙니다. 우편함에 며칠 그대로 두었다면 그동안에도 날짜는 흘러갑니다.
그래서 상속을 받고도 등기를 넘기지 않은 땅이 특히 위험합니다. 통지가 돌아가신 분 이름으로 갈 수 있고, 그 우편물은 아무도 열어 보지 않습니다. 등기를 정리하는 일은 상속인들이 모여야 하고 서류를 떼야 해서 시간이 걸리는데, 기한은 통지가 도착한 날부터 그냥 흘러갑니다. 한쪽은 내 사정에 맞춰 늦춰지고 다른 한쪽은 늦춰지지 않는 이 어긋남이, 준비를 미리 해 두어야 하는 이유입니다.
5 파는 것과 수용되는 것은 다릅니다
| 항목 | 일반 매매 | 수용 |
|---|---|---|
| 가격을 정하는 사람 | 파는 사람과 사는 사람 | 감정평가를 거쳐 산정, 협의 불성립 시 토지수용위원회 재결 |
| 시점 | 내가 고른다 | 사업 일정을 따른다 |
| 안 팔 선택 | 있다 | 없다 |
| 양도소득세 | 일반 규정 | 조세특례제한법에 감면 규정이 따로 있다 |
5.1 공익사업용 토지의 양도소득세 감면
「조세특례제한법」 제77조제1항은 공익사업에 필요한 토지등을 그 사업시행자에게 양도해서 생긴 소득 등에 대해 감면을 정하고 있습니다.
| 보상 방식 | 감면 비율 |
|---|---|
| 현금 보상 | 양도소득세의 100분의 15 |
| 채권으로 받는 부분 | 100분의 20 |
| 채권을 3년 이상 만기까지 보유 특약 | 100분의 35 |
| 그 만기가 5년 이상 | 100분의 45 |
여기에 붙은 조건이 두 개인데, 둘 다 날짜입니다.
하나는 뒤를 봅니다. 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다. 개발 이야기가 돈다는 말을 듣고 그때 산 땅과 오래 가지고 있던 고향 땅이 여기서 갈립니다.
다른 하나는 앞을 봅니다. 조문은 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득이라고 적어 두었습니다. 이런 기한은 연장되기도 하므로 실제 적용 시점은 그때의 조문을 확인하셔야 합니다.
물려받은 땅이라면 제9항을 함께 보셔야 합니다. 상속받거나 「소득세법」 제97조의2제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 그 토지등을 취득한 날을 취득일로 봅니다. 작년에 물려받았더라도 부모님이 오래전에 사 두신 땅이라면, 2년 요건을 따질 때 그 오래전 날짜를 기준으로 본다는 뜻입니다.
채권 특약에는 되돌아오는 조항이 있습니다. 만기 보유 특약으로 100분의 35(만기 5년 이상은 100분의 45)를 감면받은 사람이 그 특약을 위반하게 된 경우에는, 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기 5년 이상은 100분의 25)에 상당하는 금액을 즉시 징수합니다(제77조제4항). 높은 감면율은 그만큼 긴 약속의 대가이므로, 중간에 현금이 필요해질 가능성까지 놓고 정하실 일입니다.
5.2 대토보상
보상을 돈이 아니라 그 사업으로 조성한 토지로 받는 방식입니다. 「조세특례제한법」 제77조의2제1항은 대토보상을 받는 부분에 대해 양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액을 감면받거나 과세를 이연받을 수 있도록 정하고 있고, 여기에도 소급 2년과 2026년 12월 31일이라는 같은 요건이 붙습니다.
다만 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 생기면, 감면받거나 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부해야 합니다(같은 조 제3항). 돈으로 받을지 땅으로 받을지는 세금까지 놓고 따질 문제입니다.
6 지구 지정 소식이 들리기 전에 해 둘 것
- 등기가 누구 이름으로 되어 있는가 — 상속 미등기는 통지가 돌아가신 분 이름으로 갑니다.
- 지목이 무엇인가 — 조서와 보상 대상 확정의 기준이 됩니다.
- 실제로 누가 쓰고 있는가 — 임차인이 있으면 관계인으로 절차에 들어옵니다.
- 언제 취득한 땅인가 — 감면의 2년 요건 판정 기준입니다. 상속이라면 피상속인의 취득일입니다.
이 넷은 지금 진행 중인 심층조사가 보는 것과 사실상 같습니다. 한 번 정리해 두면 어느 쪽이 먼저 오든 다시 쓰입니다.
7 질문과 답변 (QnA)
Q. 협의가 계속 진행되지 않는데 마냥 기다려야 하나요?
A. 아닙니다. 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 않았다면 토지소유자와 관계인은 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있습니다(제30조제1항). 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 이내에 신청하여야 하고, 이를 넘기면 지연된 기간에 대해 법정이율을 적용한 금액이 보상금에 가산됩니다.
Q. 재결 신청 청구를 전화로 해도 되나요?
A. 조문은 서면으로 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 언제 청구했는지가 60일을 세는 출발점이 되므로 날짜가 남는 방식으로 하시는 것이 실무상 안전합니다.
Q. 형제 여럿이 지분으로 가진 땅인데 한 사람만 청구해도 되나요?
A. 지분 관계에 따라 달라지는 부분이라 일반적으로 단정해 드리기 어렵습니다. 다만 청구는 서면에 이름을 적는 일이므로, 누가 어떤 자격으로 청구할지를 먼저 정리해 두셔야 절차가 막히지 않습니다. 구체적인 사안은 관할 사업시행자와 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
Q. 재결 결과에 동의할 수 없으면 어떻게 하나요?
A. 이의신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내입니다. 이의신청을 거쳤다면 그 재결서를 받은 날부터 60일 이내입니다. 셋 다 '받은 날'부터 셉니다.
Q. 상속받은 지 얼마 안 된 땅은 양도소득세 감면의 2년 요건을 못 채우나요?
A. 조문은 상속받거나 「소득세법」 제97조의2제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 취득한 날을 취득일로 본다고 정하고 있습니다(제77조제9항). 다만 개별 사안의 판정은 관할 세무서와 세무대리인의 영역입니다.
Q. 지금 진행 중인 농지 심층조사와 수용은 같은 절차인가요?
A. 다른 절차입니다. 조사는 농사가 이루어지고 있는지를 보고, 수용은 그것과 상관없이 사업이 들어오면 진행됩니다. 다만 두 절차가 요구하는 자료는 등기·지목·실제 이용현황으로 거의 같습니다.
Q. 제 땅이 이번에 발표된 지구에 들어갔는지 알 수 있을까요?
A. 이 글에서는 다루지 않습니다. 지구 경계와 지목 구성은 확인된 것이 없어 특정 지구에 관한 서술을 하지 않습니다. 편입 여부는 사업시행자와 관할 지자체의 공고·통지로 확인하시는 것이 정확합니다.
8 출처
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제16조·제26조·제28조·제30조·제83조·제85조 (시행 2026. 6. 16., 법제처 국가법령정보센터)
- 「조세특례제한법」 제77조·제77조의2 (법제처 국가법령정보센터)
- 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 (법정이율)
최종 사실 확인: 2026-08-16
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