상속농지 정리 로드맵 — 물려받은 농지, 등기부터 위탁·처분까지
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1 요약
농사를 짓지 않는 사람이 농지를 상속받았을 때의 절차는 네 가지 축으로 정리됩니다. 첫째, 상속 취득에는 농지취득자격증명(농취증)이 필요 없습니다(농지법 제8조 제1항 단서). 둘째, 상속등기 자체에는 법정 기한이 없지만 취득세와 상속세 신고는 둘 다 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다(지방세법 제20조 제1항, 상속세 및 증여세법 제67조 제1항). 셋째, 농업경영을 하지 않는 상속인은 상속 농지 중 1만 제곱미터까지 소유할 수 있고, 초과분도 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁해 임대하면 계속 소유할 수 있습니다(농지법 제7조·제23조). 넷째, 그 뒤의 선택지는 자경·위탁임대·매도의 세 갈래입니다.
이 글이 더하는 것은 그 절차들 사이에 숨어 있는 기한의 연쇄와 순서입니다. 상속농지에는 서로 다른 법이 정한 시계가 동시에 돌아갑니다. 세금 쪽에서는 신고 6개월, 그리고 매도를 생각할 때 결정적인 양도세 감면의 3년 창과 비사업용 토지 제외의 5년 창이 있습니다(두 창은 서로 다른 제도이고 길이도 다릅니다). 농지법 쪽에서는 처분의무 1년, 처분명령 6개월, 유예 3년, 이행강제금 이의 30일이 이어집니다. 어느 단계에서 어떤 문이 열리고 닫히는지를 알면, 급하지 않게 그러나 놓치지 않게 방향을 정할 수 있습니다. 개정 법률의 상세는 별도 노드(2026 농지법 개정)에서, 1만 제곱미터 상한의 법적 구조는 상속농지 1만 제곱미터 노드에서 이어집니다.
2 상세
2.1 한눈에 보는 기한 연쇄
상속농지에 적용되는 기한을 한 줄로 꿰면 다음과 같습니다. 개별 법령에 흩어져 있어 어느 한 곳에서도 이렇게 이어 주지 않지만, 실제 정리 순서는 이 표의 시계열을 따라갑니다.
| 국면 | 기한 | 기산점 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 취득세 신고·납부 | 6개월(외국 주소 상속인 있으면 9개월) | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 | 지방세법 제20조 제1항 |
| 상속세 과세표준 신고 | 6개월(피상속인·상속인이 외국 주소면 9개월) | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 | 상속세 및 증여세법 제67조 |
| 상속등기 | 법정 기한 없음 | — | 60일 등기신청 의무는 계약 취득에 적용 |
| 양도세 감면(부모 자경 승계) | 3년 | 상속개시일부터 | 조세특례제한법 제69조·시행령 제66조 제12항 |
| 비사업용 토지 제외 | 5년 | 상속개시일부터 | 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 |
| 임대차 계약 후 농지대장 변경신청 | 60일 | 계약 체결·변경일부터 | 농지법 제49조의2 |
| 농지 처분의무 | 1년 | 사유가 발생한 날부터 | 농지법 제10조 제1항 |
| 처분명령 | 6개월 이내 처분 | 명령에서 정한 기간 | 농지법 제11조 제1항 |
| 처분명령 직권 유예 | 3년 | 처분의무 기간이 지난 날부터 | 농지법 제12조 제1항 |
| 이행강제금 이의제기 | 30일 | 부과처분 고지일부터 | 농지법 제63조 제6항 |
주의할 점이 하나 있습니다. 감면의 창(3년)과 비사업용 제외의 창(5년)은 길이가 다릅니다. 3년을 넘기면 부모의 자경 기간을 이어받는 감면 통로는 닫히지만, 상속인이 1년 이상 직접 경작해 기간을 이어 붙이는 다른 통로가 남아 있고(시행령 제66조 제11항), 5년 안이라면 비사업용 토지 제외는 아직 유효합니다. 하나의 기한을 놓쳤다고 모든 것이 무너지는 구조가 아니라, 놓칠 때마다 선택지가 하나씩 줄어드는 구조입니다. 자세한 세금 계산 구조는 상속농지 양도세 노드에서 다룹니다.
2.2 1단계 — 취득: 농취증 없이, 등기 전에 이미 내 소유
농지를 살 때는 농지취득자격증명이라는 관문을 통과해야 하지만, 상속은 다릅니다. 농지법 제8조 제1항 단서는 "다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다"고 정하고, 그 제1호가 제6조 제2항 제4호 — "상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우" — 를 포함합니다. 본인의 의사로 사는 것이 아니라 법률에 따라 물려받는 것이므로, 농사 계획이 없어도 취득 자체는 막히지 않고, 상속등기 신청에도 농취증 첨부가 필요 없습니다.
또 하나 알아 둘 점은, 상속은 계약이 아니라 법률 규정에 따른 취득이어서 등기하기 전에도 소유권은 이미 상속인에게 넘어와 있다는 것입니다. 등기부에 아직 돌아가신 부모님 이름이 남아 있어도, 법적으로 그 농지의 소유자는 상속인입니다. 소유자라는 말은 권리만이 아니라 의무의 주체가 된다는 뜻이기도 합니다. 농지의 이용 상태에 대한 책임도 상속개시와 함께 시작된다고 보고 움직이는 것이 안전합니다.
2.3 2단계 — 등기와 세금: 세금이 먼저, 등기가 나중이다
상속등기에는 법정 신청 기한이 없습니다. 매매처럼 계약으로 소유권을 이전받는 경우에 적용되는 60일 등기신청 의무(부동산등기 특별조치법 제2조)는 "소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자"에게 적용되는 규정이라 상속에는 해당하지 않고, 등기가 늦었다는 이유만으로 과태료가 부과되지도 않습니다.
그러나 세금은 사정이 다르고, 여기에는 잘 알려지지 않은 순서가 하나 있습니다. 상속 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 이내)에 신고·납부해야 하는데(지방세법 제20조 제1항), 같은 조는 그 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정하고 있습니다(같은 조 제4항). 즉 "등기는 기한이 없으니 천천히"라고 생각하더라도, 등기를 하는 순간에는 취득세가 먼저 정리되어 있어야 합니다. 실무에서 상속등기와 취득세를 한 흐름으로 처리하는 이유가 바로 이 조문 구조입니다. 농지를 상속으로 취득하는 경우의 취득세 표준세율은 취득물건 가액의 1천분의 23(2.3퍼센트)입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호 가목). 지방교육세·농어촌특별세 부가와 감면 적용 여부는 사안별로 다르므로 관할 시·군·구 세무 부서에서 확인하는 것이 정확합니다.
상속세도 같은 구조의 기한을 갖습니다. 상속세 납부의무가 있는 상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 과세표준을 관할 세무서에 신고해야 합니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항). 취득세와 상속세의 기산점이 "상속개시일이 속하는 달의 말일"로 같으므로, 두 신고를 한 흐름으로 준비할 수 있습니다. 피상속인이 오랫동안 직접 농사를 지어 온 경우라면 영농상속공제라는 별도의 공제 제도가 있는데, 요건과 사후관리가 까다로운 영역이므로 본 위키의 영농상속공제 노드와 세무 전문가 확인을 권합니다.
2.4 3단계 — 보유: 1만 제곱미터 원칙, 그리고 "소유 가능"과 "처분의무 없음"은 다르다
현행 농지법 제7조는 상속으로 농지를 취득한 사람이 농업경영을 하지 않는 경우 그 상속 농지 중 총 1만 제곱미터(약 3,025평)까지만 소유할 수 있도록 정하고 있습니다. 이 상한을 넘는 경우에도 길이 있습니다. 초과분을 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하면, 그 기간에는 초과분도 계속 소유할 수 있습니다(농지법 제7조 제4항, 제23조 제1항 제7호).
다만 여기서 흔한 오해 하나를 짚어야 합니다. "1만 제곱미터 안이니 소유할 수 있다"는 것과 "농사를 짓지 않아도 아무 의무가 없다"는 것은 별개입니다. 법제처는 상속으로 취득한 1만 제곱미터 이하의 농지라도 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무 대상이 될 수 있다고 해석했습니다(법제처 법령해석 18-0553, 2018. 11. 2.). 다만 그 뒤 대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결이 제1호 적용을 부정해 결론이 갈렸고, 2021년 8월 17일 신설된 농지법 제10조 제1항 제4호의2가 이를 정리했습니다. 현행 근거는 이 제4호의2이며, 면적 상한과 무관하게 적용됩니다. 소유 상한(제7조)은 "얼마나 가질 수 있는가"의 문제이고, 처분의무(제10조)는 "가진 농지를 어떻게 이용하는가"의 문제라서, 두 심사는 따로 돌아갑니다. 다행히 출구도 법령에 함께 적혀 있습니다. 농지법 시행령 제9조는 소유 농지를 제23조 제1항에 따라 임대하는 경우를 처분의무가 면제되는 "정당한 사유"의 첫 번째로 열거합니다. 즉 농지은행 위탁임대는 초과분 소유의 통로일 뿐 아니라, 1만 제곱미터 이내 농지의 처분의무를 피하는 통로이기도 합니다.
위탁 여건과 관련해 확인할 점이 하나 있습니다. 한국농어촌공사는 2026년 1월 1일부터 농지임대수탁사업의 위탁수수료(종전 연 임대료의 2.5~5퍼센트)를 폐지했는데, 공사 안내 기준 폐지 대상은 "농업인" 위탁자입니다. 농사를 짓지 않는 상속인이 이 범위에 해당하는지는 별개의 판정이므로, 본인의 수수료 부과 여부와 위탁 가능 여부(경사가 심하거나 조건이 불리한 농지는 위탁이 거부될 수 있습니다), 예상 임대료는 농지은행 포털이나 농지 소재지 관할 지사에서 확인하는 것이 정확합니다. 위탁이든 개인 간이든 임대차 계약이 체결되면 계약 체결일부터 60일 이내에 농지대장 변경신청 의무가 따라온다는 점(농지법 제49조의2)도 함께 챙길 대목입니다.
2.5 4단계 — 선택: 자경·위탁·매도, 세 갈래 길
상속농지 정리의 방향은 결국 세 가지로 모입니다.
| 선택지 | 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 직접 자경 | 본인이 농사를 지음 | 거리·시간·영농 역량, 농업경영체 등록 |
| 농지은행 위탁임대 | 공사에 맡겨 합법 임대, 초과분도 계속 소유 | 위탁 가능 여부·임대료·수수료 적용 |
| 매도 | 처분해 정리 | 감면 3년·비사업용 제외 5년의 창, 매수인의 농취증 |
도시에 살면서 주말마다 오가며 자경하는 길은 현실적으로 쉽지 않고, 자경으로 인정받는 기준도 엄격합니다. 그래서 실무에서 가장 많이 검토되는 조합은 위탁임대와 매도입니다. 위탁임대는 "당장 팔기는 아깝고, 농사는 못 짓는" 상황의 합법적 보유 수단이고, 매도는 관리 부담을 끝내는 길입니다.
매도를 택한다면 시간 축이 핵심입니다. 부모(피상속인)가 8년 이상 재촌·자경한 농지라면, 상속인이 직접 경작하지 않았더라도 상속개시일부터 3년 이내에 양도하면 부모의 자경 기간을 인정받아 자경농지 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 길이 있습니다(조세특례제한법 제69조, 같은 법 시행령 제66조 제12항). 이와 별도로, 상속 농지는 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 직접 경작하지 않았어도 비사업용 토지로 보지 않는 규정이 있습니다(소득세법 시행령 제168조의14 제3항). 두 창이 겹치는 3년 안의 양도가 두 혜택을 함께 잡는 구간입니다. 감면 한도(한 해 1억 원, 5년 기준 2억 원)와 구체적 판정은 사안별로 다르므로, 매도 전에 관할 세무서·세무 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다. 상세한 구조는 상속농지 양도세 노드에서 다룹니다. 참고로 농지를 담보로 매월 연금을 받는 농지연금 제도도 있으나, 영농경력 5년 이상 등의 요건이 있어 농사를 지어 본 적 없는 상속인에게는 보통 해당되지 않습니다.
2.6 5단계 — 2026 개정과의 관계: 2028년부터 임대 통로가 바뀐다
지금 상속농지를 정리하는 사람이라면 한 가지 변화를 더 알아 두어야 합니다. 2026년 6월 16일 공포된 개정 농지법(법률 제21798호)은 상속농지를 다루는 규칙을 크게 바꿨습니다. 부칙 제1조에 따라 공포 후 2년이 경과한 2028년 6월 17일부터, 직접 농사짓지 않는 상속농지는 개인 간 임대가 아니라 농지은행 등에 위탁하는 방식으로 임대하게 되고(제23조 제1항 제1호·제7호 개정), 그 대신 상속인의 농지 소유 상한(1만 제곱미터)은 폐지됩니다(제7조 전문개정). "면적으로 막는 대신, 직접 짓지 않을 거면 실경작자에게 가도록 위탁으로 모은다"는 방향 전환입니다.
다만 부칙 제3조의 경과조치에 따라, 개정 규정 시행 전에 종전 규정에 따라 농지를 소유하고 있던 자에게는 종전 규정이 적용됩니다. 즉 지금 상속받아 보유 중인 농지가 2028년에 곧바로 새 규칙의 적용을 받는 것은 아닙니다. 2028년 시행 예정 규정과 현행 임대차 예외는 구분해 확인해야 하며, 적용 여부는 소유·이용 이력과 시행 시점의 조문에 따라 달라집니다. 개정 내용의 자세한 조문과 시행 일정은 별도 노드(2026 농지법 개정)에서 다룹니다.
2.7 처분 국면의 문과 순서 — 유예와 매수청구는 열리는 시점이 다르다
자경하지도, 임대하지도, 팔지도 않고 농지를 묵히면 처분의무(1년) → 처분명령(6개월) → 이행강제금(감정가격 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25, 매년 부과 가능)의 절차가 이어질 수 있습니다. 2026년에는 전국 농지 전수조사도 진행되고 있어 이용 실태는 장부와 대조됩니다. 다만 이 절차에는 단계마다 법이 정한 문이 있고, 문마다 열리는 시점이 다릅니다.
먼저 유예의 문입니다. 처분의무 기간에 농지를 처분하지 못한 소유자라도, 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하고 있거나 한국농어촌공사 등과 매도위탁계약을 체결한 경우에는, 시장·군수·구청장이 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예할 수 있습니다(농지법 제12조 제1항). 유예 기간을 처분명령 없이 넘기면 그 농지의 처분의무 자체가 없어집니다(같은 조 제3항). 적용 여부는 계약의 존재와 사실관계, 행정청 판단을 기준으로 확인해야 합니다.
다음으로 매수청구의 문입니다. 농지 처분명령을 받은 소유자는 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있습니다(농지법 제11조 제2항). 매수청구서에는 처분명령서 사본을 첨부하도록 시행규칙이 정하고 있어(농지법 시행규칙 제9조 제2항), 이 절차는 처분명령이 나온 뒤의 절차입니다. 매수 가격은 공시지가 기준이며, 인근 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격을 기준으로 매수할 수 있습니다(제11조 제3항). 매수를 청구해 협의 중인 경우는 이행강제금과 관련한 시행령상 정당한 사유에 해당할 수 있으나, 적용 여부는 현행 조문과 사실관계에 따라 확인해야 합니다.
마지막으로, 이 절차에서는 현행 규정과 시행 예정 규정을 분리해야 합니다. 2026년 8월 1일 현재 처분명령은 농지법 제11조의 현행 문언을, 이행강제금의 연 1회 부과는 제63조 제4항을, 부과처분 이의는 제63조 제6항을 기준으로 확인합니다. 법률 제21798호에 따른 “명하여야 한다”, 매수청구 관련 강화와 제63조 항 번호 변경은 2026년 8월 28일 시행 예정입니다. 처분의무 발생 통지 전 청문(제55조 제1호)과 정당한 사유의 인정 여부는 현행 법령과 개별 사실관계에 따라 확인해야 합니다.
출처: 「농지법」 제6조·제7조·제8조·제10조~제12조·제23조·제49조의2·제55조·제63조, 「지방세법」 제11조·제20조, 「상속세 및 증여세법」 제67조 (법제처 국가법령정보센터)
농지법 제8조 제1항 단서: "다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다." 같은 항 제1호가 가리키는 제6조 제2항 제4호: "상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우"
시행시점 경고(2026-08-01 기준): 아래 공포본 발췌 중 “명하여야 한다”, “매수하여야 한다”, 제63조 제5항·제7항은 모두 2026년 8월 28일 시행 예정 조문입니다. 그 전 현행 조문은 제11조의 “명할 수 있다”, 제63조 제4항의 연 1회 부과 가능, 제63조 제6항의 30일 이의제기 규정을 기준으로 봅니다.
처분·유예·매수청구·개정 부칙 조문 펼쳐 보기 — 「농지법」 법률 제21798호 공포본 및 시행령·시행규칙 발췌
제10조 ① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다. (단서 생략)
제10조 ①제1호: 소유 농지를 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 인정한 경우
제10조 ①제6호: 제7조에 따른 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우
제11조 ①(2026. 8. 28. 시행) 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명하여야 한다.
제11조 ② 후단: 이 경우 농지 소유자는 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다.
제11조 ③(2026. 8. 28. 시행) 한국농어촌공사는 제2항 후단에 따른 매수 청구를 받으면 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가(해당 토지의 공시지가가 없으면 같은 법 제8조에 따라 산정한 개별 토지 가격을 말한다. 이하 같다)를 기준으로 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 없으면 한국농어촌공사의 예산의 범위에서 해당 농지를 매수하여야 한다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로 매수할 수 있다.
제12조 ① 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장은 제10조제1항에 따른 처분의무 기간에 처분 대상 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 제11조제1항에 따른 처분명령을 직권으로 유예할 수 있다. 1. 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하는 경우 2. 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자와 해당 농지의 매도위탁계약을 체결한 경우
제12조 ③ 농지 소유자가 처분명령을 유예 받은 후 제2항에 따른 처분명령을 받지 아니하고 그 유예 기간이 지난 경우에는 제10조제1항에 따른 처분의무에 대하여 처분명령이 유예된 농지의 그 처분의무만 없어진 것으로 본다.
제55조(청문) 농림축산식품부장관, 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려면 청문을 하여야 한다. 1. 제10조제2항에 따른 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분의무 발생의 통지
제63조 ① … 해당 농지의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 감정가격 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가 … 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금을 부과한다. 1. 제11조제1항(제12조제2항에 따른 경우를 포함한다)에 따라 처분명령을 받은 후 제11조제2항 후단에 따라 매수를 청구하여 협의 중인 경우 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 지정기간까지 그 처분명령을 이행하지 아니한 자
제63조 ⑤ … 처분명령ㆍ원상회복 명령 또는 시정명령 이행기간이 만료한 다음 날을 기준으로 하여 그 처분명령ㆍ원상회복 명령 또는 시정명령이 이행될 때까지 제1항 또는 제2항에 따른 이행강제금을 매년 1회 부과ㆍ징수할 수 있다.
제63조 ⑦ 제1항 또는 제2항에 따른 이행강제금 부과처분에 불복하는 자는 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 농림축산식품부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다.
제23조 ①제7호(2028. 6. 17. 시행 개정규정): 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 — 가. 상속으로 농지를 취득한 사람이 농업경영을 하지 아니하고 소유하고 있는 농지
제49조의2(농지이용 정보 등 변경신청) 농지소유자 또는 임차인은 다음 각 호의 사유가 발생하는 경우 그 변경사유가 발생한 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다. 1. 농지의 임대차계약과 사용대차계약이 체결ㆍ변경 또는 해제되는 경우
부칙(법률 제21798호) 제1조 제3호: 제6조제3항, 제7조, 제10조제1항제4호의2ㆍ제4호의3, 제23조제1항제1호ㆍ제7호 및 같은 조 제3항의 개정규정: 공포 후 2년이 경과한 날
부칙(법률 제21798호) 제3조(기존 상속, 이농자의 소유 농지에 관한 경과조치): 제6조제3항, 제7조, 제10조제1항제4호의2ㆍ제4호의3, 제23조제1항제1호ㆍ제7호 및 같은 조 제3항의 개정규정 시행 전에 제6조제2항제4호ㆍ제5호 및 종전의 제7조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따라 농지를 소유하고 있던 자에 대하여는 같은 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
시행령 제9조 ① 법 제10조제1항제1호 및 제4호에서 "자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 법 제23조제1항에 따라 소유농지를 임대 또는 무상사용하게 하는 경우
시행령 제75조 ③ 법 제63조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 법 제11조제2항에 따라 한국농어촌공사에 매수를 청구하여 협의 중인 경우 2. 법률 또는 법원의 판결 등에 따라 처분이 제한되는 경우
시행규칙 제9조 ② 제1항에 따른 농지매수청구서에는 법 제11조제1항에 따른 농지의 처분명령서 사본과 해당 농지의 토지 등기사항증명서를 첨부하여야 한다.
3 질문과 답변 (QnA)
Q. 농사를 전혀 지어 본 적이 없는데, 농지를 상속받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명이 필요 없습니다(농지법 제8조 제1항 단서). 농업경영을 하지 않는 상속인도 상속 농지 중 1만 제곱미터까지는 소유할 수 있고, 초과분도 농지은행 위탁으로 계속 소유할 길이 있습니다. 다만 소유가 허용되는 것과 이용 의무가 없는 것은 별개이므로, 자경하지 않을 농지는 위탁임대 등 이용 형태를 함께 정해 두는 것이 안전합니다.
Q. 물려받은 농지가 1만 제곱미터를 넘으면 초과분을 팔아야 하나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 초과분을 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁해 임대하면 그 기간에는 계속 소유할 수 있습니다(농지법 제7조 제4항, 제23조 제1항 제7호). 위탁 가능 여부는 농지 조건에 따라 다르고, 위탁수수료 폐지(2026년)의 적용 대상도 공사 안내 기준 농업인 위탁자이므로, 조건과 비용은 관할 지사에 미리 문의하는 것이 좋습니다.
Q. 상속등기는 언제까지 해야 하나요?
A. 상속등기 자체에는 법정 신청 기한이 없습니다. 60일 등기신청 의무(부동산등기 특별조치법 제2조)는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 적용되는 규정이라 상속에는 해당하지 않습니다. 다만 순서가 하나 걸려 있습니다. 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 신고·납부인데, 지방세법 제20조 제4항은 등기를 하려면 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정합니다. 등기를 늦출 수는 있어도, 등기하는 순간에는 취득세가 먼저 정리되어 있어야 합니다.
Q. 상속개시일부터 3년이 이미 지났습니다. 감면은 끝난 건가요?
A. 하나의 통로가 닫힌 것이지 전부가 닫힌 것은 아닙니다. 3년을 넘기면 부모의 자경 기간을 그대로 이어받는 통로(조세특례제한법 시행령 제66조 제12항)는 쓰기 어렵지만, 상속인이 1년 이상 직접 경작해 기간을 이어 붙이는 통로가 같은 조 제11항에 남아 있습니다. 또 비사업용 토지로 보지 않는 창은 5년이므로(소득세법 시행령 제168조의14 제3항) 5년 안이라면 그쪽은 아직 유효합니다. 기한을 놓칠 때마다 선택지가 하나씩 줄어드는 구조라고 보는 편이 정확합니다.
Q. 처분의무 통지를 받기 전에 사정을 설명할 기회가 있나요?
A. 있습니다. 농지법 제55조 제1호는 제10조 제2항에 따른 처분의무 발생의 통지를 하려면 청문을 하여야 한다고 정합니다. 소명 기회가 법정 절차로 보장되어 있다는 뜻입니다. 분묘가 있거나 맹지여서 사실상 팔기 어려운 사정 같은 것도 이 국면에서 정당한 사유로 소명해 볼 대상이며, 인정 여부는 개별 판단입니다.
Q. 당분간 그냥 놔두면 안 되나요?
A. 권하지 않습니다. 자경하지도 합법 임대하지도 않고 묵히는 농지는 처분의무(1년)·처분명령(6개월)·이행강제금(더 높은 가액의 25퍼센트, 매년 부과 가능)의 대상이 될 수 있고, 법제처 해석상 1만 제곱미터 이내의 상속농지도 처분의무 대상에서 제외되지 않습니다(법령해석 18-0553). 다만 국면마다 출구가 있습니다 — 처분의무 단계에서는 매도위탁계약을 통한 처분명령 유예(3년), 처분명령 단계에서는 공사에 대한 매수청구가 각각 열려 있습니다.
Q. 2028년부터는 상속농지를 개인에게 임대할 수 없게 된다던데, 지금 받은 농지도 해당되나요?
A. 개정 농지법의 상속농지 관련 규정은 2028년 6월 17일부터 시행되며, 부칙 제3조의 경과조치에 따라 시행 전에 종전 규정에 따라 농지를 소유하고 있던 자에게는 종전 규정이 적용됩니다. 다만 제도의 방향이 농지은행 위탁 중심으로 가고 있으므로, 임대를 생각한다면 위탁을 선택지의 앞자리에 놓고 검토하는 것이 자연스럽습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 시·군·구와 전문가 확인을 권합니다.
Q. 매수청구는 아무 때나 할 수 있나요? 가격은 어떻게 정해지나요?
A. 시점이 정해져 있습니다. 매수청구는 처분명령을 받은 소유자가 할 수 있고(제11조 제2항), 매수청구서에 처분명령서 사본을 첨부하도록 시행규칙 제9조 제2항이 정하고 있어 이 문은 처분명령이 나온 뒤에야 열립니다. 그 전 단계인 처분의무 국면의 출구는 매도위탁계약을 통한 처분명령 유예 쪽입니다. 가격은 공시지가를 기준으로 하되 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격을 기준으로 매수할 수 있습니다(제11조 제3항). 시세보다 낮을 수 있다는 한계는 있지만, 매수를 청구해 협의 중인 경우는 이행강제금이 부과되지 않는 정당한 사유로 시행령에 명시되어 있습니다(시행령 제75조 제3항 제1호).
*최종 사실 확인: 2026-07-31*
4 출처
- 「농지법」 제6조(농지 소유 제한)·제7조(농지 소유 상한)·제8조(농지취득자격증명의 발급)·제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)·제11조(처분명령과 매수 청구)·제12조(처분명령의 유예)·제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)·제49조의2(농지이용 정보 등 변경신청)·제55조(청문)·제63조(이행강제금) — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr), 법률 제21798호(2026. 6. 16. 공포) 공포본 대조
- 「농지법 시행령」 제4조(이농 농업경영기간)·제9조(농지처분의무가 면제되는 정당한 사유)·제10조(처분명령과 농지매수 청구)·제75조(이행강제금의 부과), 「농지법 시행규칙」 제8조(처분통지)·제9조(농지매수청구서 등) — 법제처 국가법령정보센터
- 「지방세법」 제11조 제1항 제1호(상속 취득 세율)·제20조 제1항·제4항(신고 및 납부) — 법제처 국가법령정보센터
- 「상속세 및 증여세법」 제67조 제1항(상속세 과세표준신고) — 법제처 국가법령정보센터
- 「조세특례제한법」 제69조·같은 법 시행령 제66조 제11항·제12항(자경 감면·기간 승계), 「소득세법 시행령」 제168조의14 제3항(상속 농지 비사업용 토지 제외) — 법제처 국가법령정보센터 (관련 노드: 상속농지 양도세)
- 법제처 법령해석 안건번호 18-0553(2018. 11. 2.) — 상속으로 취득한 1만제곱미터 이하 농지의 농지법 제10조 제1항 처분의무 해당 여부
- 「부동산등기 특별조치법」 제2조(소유권이전등기등 신청의무) — 법제처 국가법령정보센터
- 찾기쉬운 생활법령정보 「농지의 소유상한」·「농지의 상속」·「상속 관련 세금」·「농지의 처분」 (easylaw.go.kr)
- 농지임대수탁사업 위탁수수료 폐지(2026. 1. 1. 농업인 대상) — 한국농어촌공사 발표·웹진 및 관련 보도
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