부모가 짓고 자식 명의인 농지 — 지금 확인해 둘 것
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1 요약
이 글은 농업위키 유튜브 영상에 올라온 질문에서 시작했습니다. 부모가 농사를 짓는데 땅은 자녀 명의이고, 직불금은 부모가 받고 있다는 사정이었습니다. 같은 구조에 계신 분이 적지 않을 것 같아, 개별 사안의 결론 대신 이 상황에서 법이 무엇을 보는지를 정리합니다.
부모가 농사를 짓고 땅은 자녀 명의인 농지는, 법의 눈으로 보면 자녀가 부모에게 빌려준 땅입니다. 돈을 받지 않아도 그렇습니다. 「농지법」은 임대차와 함께 무상으로 쓰게 하는 사용대차를 나란히 규율하고, 두 계약 모두 서면계약을 원칙으로 정합니다(제24조 제1항). 여기서 자주 어긋나는 지점이 하나 있습니다. 부모가 농업경영체에 등록해 직불금을 받고 있으면 "이미 정리된 것"으로 여기기 쉬운데, 등록은 경작 사실을 신고하는 절차이지 빌려주는 관계를 성립시키는 절차가 아닙니다.
2 상세
출처: 「농지법」 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)·제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인)·제24조의2(임대차 기간) (법제처 국가법령정보센터)
제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다.
제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) ① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다. ② 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제24조의2(임대차 기간) ① 제23조제1항 각 호(제8호는 제외한다)의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다. ② 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는 제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2.1 쉬운 설명 — 직불금이 알려주는 것
부모가 공익직불금을 받고 있다면, 그것은 부모가 농업경영체에 등록되어 있고 그 농지가 부모의 경작 농지로 올라가 있다는 뜻입니다. 직불금은 경영체 등록 정보를 전제로 심사하기 때문입니다.
그러면 자녀 쪽에서 보면 이 농지는 자기가 짓는 땅이 아닙니다. 소유자와 경작자가 다른 상태이고, 그 상태를 법은 임대차 또는 사용대차로 봅니다. 돈이 오가지 않았다면 사용대차 쪽입니다.
2.2 등록과 계약은 다른 층이다
세 가지가 서로 다른 일을 합니다. 이것을 섞으면 "등록돼 있으니 됐다"는 오해가 생깁니다.
| 무엇 | 하는 일 | 하지 않는 일 |
|---|---|---|
| 농지대장 | 그 농지의 현황을 기록한다 | 권리관계를 정하지 않는다 |
| 농업경영체 등록 | 경작 사실과 경영 정보를 신고한다 | 계약을 성립시키지 않는다 |
| 서면계약 | 빌려주는 관계를 성립시키고 증명한다 | — |
순서로 보면 이렇습니다. 먼저 법이 허용하는 사유에 해당해서 빌려줄 수 있는 땅이 되고(제23조 제1항), 그 관계를 서면으로 남기고(제24조 제1항), 그 실태가 대장과 경영체 등록에 반영됩니다. 등록이 앞서 있다고 해서 앞의 두 단계가 채워지는 것은 아닙니다.
2.3 무상인데도 계약서가 필요한 이유
제24조 제1항은 임대차계약과 사용대차계약을 함께 묶어 서면계약을 원칙으로 정합니다. 무상이라고 빠지지 않습니다.
효력 쪽에서도 서면이 필요합니다. 제24조 제2항은 등기가 없어도 임차인이 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하는데, 이 확인을 받으려면 내놓을 서면이 있어야 합니다. 가족 사이라 계약서를 쓰지 않은 경우가 많은데, 정작 그 계약서가 필요해지는 때는 사이가 나빠졌을 때가 아니라 행정에 설명해야 할 때입니다.
2.4 다년생 작물이 심겨 있다면 한 층이 더 있다
과수원이나 인삼밭처럼 여러 해에 걸쳐 자라는 작물을 부모가 심어 가꾸고 있다면, 관계를 정리하는 일이 곧 그 나무와 뿌리를 어떻게 할 것인가의 문제가 됩니다. 대법원은 경작자가 파종하고 가꾼 농작물은 경작자의 것으로 보아 왔습니다(대법원 1968. 6. 4. 선고 68다613, 614 판결). 심은 사람과 땅 주인이 다르면, 정리 시점에 남은 수확기·원상회복 범위·비용 부담 같은 것이 함께 따라옵니다.
법도 이 사정을 따로 보고 있습니다. 「농지법」 제24조의2 제1항은 임대차 기간을 3년 이상으로 하되, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지는 5년 이상으로 하도록 정합니다. 기간을 정하지 않거나 그보다 짧게 정하면 그 기간으로 약정된 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 어떤 농지가 여기에 해당하는지는 대통령령 소관이므로 관할에서 확인하는 것이 정확합니다.
여기서 중요한 것은 결론이 아니라 시간입니다. 한해살이 작물이면 그해 농사를 마치고 정리할 수 있지만, 다년생은 몇 해가 걸립니다. 법이 정한 계약 기간 자체가 더 길게 잡혀 있는 것도 같은 이유로 읽힙니다. 그래서 이 구조는 미리 알아 두는 값이 큰 쪽에 속합니다.
2.5 통지가 오기 전이 선택지가 가장 넓다
2026년에는 전국 농지 이용 실태를 확인하는 조사가 진행되고 있습니다. 조사에서 보는 것은 등록 여부가 아니라 그 뒤의 근거입니다. 소유자가 직접 짓지 않는 농지라면, 왜 빌려줄 수 있는 땅인지가 설명되어야 합니다.
통지를 받은 뒤에는 남은 기간을 세는 이야기가 되지만, 아직 아무것도 오지 않았다면 순서를 고를 수 있습니다. 이 차이가 작지 않습니다.
지금 확인해 둘 것은 셋입니다.
- 등기부상 소유자가 누구인지
- 농업경영체 등록에 이 농지가 누구의 경작 농지로 올라가 있는지
- 빌려주는 관계에 관한 서면이 남아 있는지
세 가지가 서로 맞지 않으면, 맞지 않는 이유부터 확인하는 것이 순서입니다. 어느 허용 사유에 해당하는지, 해당하기는 하는지는 취득 경위와 소유 기간, 연령, 자경 이력에 따라 갈리고 관할 행정청이 판단합니다.
3 반론·확장
제23조 제1항의 허용 사유는 한정해 열거되어 있습니다. 부득이한 사유로 일시적으로 농업경영에 종사하지 못하게 된 경우, 60세 이상으로서 자경 기간이 일정 기간을 넘은 농지, 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하는 경우처럼 서로 성격이 다른 항목들이 나란히 있습니다. 어느 항목에 해당하는지는 사안마다 다르므로, 목록을 훑어 자기 사정에 가까운 항목을 찾은 뒤 관할에 확인하는 것이 실무 순서입니다.
상속이나 이농으로 취득한 농지를 공사 등에 위탁해 임대하는 항목과, 그 경우 임차인 선정 등을 수탁기관에 위임하도록 한 조항은 2028년 6월 17일 시행 예정입니다. 위임 사항의 구체적 범위는 대통령령으로 정해지며 아직 확인되지 않았습니다. 또한 시행 전에 종전 규정에 따라 농지를 소유하고 있던 사람에게는 부칙 제3조의 경과조치가 적용됩니다. 지금 시점의 판단과 2028년 이후의 판단이 다를 수 있다는 뜻입니다.
세대 분리도 함께 놓이는 사정입니다. 개정 농지법은 처분의무가 생긴 농지를 세대를 같이하는 세대원이나 배우자·직계 존속·비속 등에게 처분하는 것을 제한하는 규정을 두었고, 이 조항은 2026년 8월 28일부터 시행됩니다. 다만 이는 처분의무가 걸린 농지에 관한 규정이지, 가족 사이의 농지 거래 일반을 막는 규정이 아닙니다.
4 질문과 답변 (QnA)
Q. 부모가 직불금을 받고 있으면 임대차가 인정된 것 아닌가요?
A. 아닙니다. 직불금은 농업경영체 등록 정보를 전제로 심사하는 제도이고, 등록은 경작 사실을 신고하는 절차입니다. 빌려주는 관계가 법이 허용하는 사유에 해당하는지는 별도로 판단됩니다.
Q. 돈을 받지 않는데도 계약서를 써야 하나요?
A. 「농지법」 제24조 제1항은 임대차계약과 사용대차계약을 함께 묶어 서면계약을 원칙으로 정합니다. 사용대차가 무상으로 쓰게 하는 계약이므로, 무상이라고 빠지지 않습니다.
Q. 계약서를 지금이라도 쓰면 되나요?
A. 서면을 갖추는 것은 필요한 일이지만, 서면만으로 허용 사유가 만들어지지는 않습니다. 제23조 제1항의 어느 항목에 해당하는지가 먼저이고, 그 판단은 관할 행정청이 합니다.
Q. 아버지가 계속 지으시면 문제가 없는 것 아닌가요?
A. 누가 짓느냐만으로 정해지지 않습니다. 소유자가 직접 짓지 않는 상태라면, 그 농지가 빌려줄 수 있는 농지인지가 함께 확인됩니다.
Q. 과수원이라 당장 정리하기 어렵습니다.
A. 다년생 작물은 정리에 시간이 걸립니다. 법도 이를 감안해 다년생식물 재배지 등은 임대차 기간을 5년 이상으로 정하도록 하고 있습니다(제24조의2 제1항). 그래서 통지를 받기 전에 확인해 두는 것이 선택의 폭을 넓힙니다. 심은 사람과 땅 주인이 다를 때 수확물의 귀속은 판례가 경작자 쪽으로 보아 왔으므로(대법원 68다613, 614), 정리 방법을 정할 때 이 부분도 함께 놓입니다.
Q. 자녀가 주소를 옮겨 세대가 분리되었습니다. 달라지나요?
A. 세대 분리 자체가 임대차 허용 사유를 만들거나 없애지는 않습니다. 다만 처분의무가 생긴 농지를 누구에게 처분할 수 있는지를 정하는 규정에서는 세대를 같이하는지가 기준의 하나로 쓰입니다.
Q. 무엇부터 확인하면 되나요?
A. 등기부상 소유자, 농업경영체 등록에 올라간 경작자, 서면계약의 존재 세 가지를 먼저 맞춰 보십시오. 서로 어긋나는 부분이 있으면 그 이유부터 관할에 확인하는 것이 순서입니다.
5 출처
- 「농지법」 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)·제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인)·제24조의2(임대차 기간) — 법제처 국가법령정보센터
- 「농지법」 일부개정법률(법률 제21798호, 2026. 6. 16. 공포) 부칙 제1조·제3조 — 법제처 국가법령정보센터
- 대법원 1968. 6. 4. 선고 68다613, 614 판결
- 공익직불금 신청·자격 안내 — 농림축산식품부·농산물품질관리원
최종 사실 확인: 2026-08-26
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