남의 땅에 농사짓기 — 경영체 등록이 있고 없고, 무엇이 갈리나
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남의 땅에 농사를 짓고 계시다면 확인할 것이 둘로 나뉩니다. 경영체 등록 여부는 나의 지원 자격을 가르고, 그 임대차가 법이 허용한 사유인지는 땅 주인의 처분의무를 가릅니다. 둘은 서로 다른 문제인데 현장에서는 자주 한 덩어리로 이야기됩니다.
특히 자주 놓치는 대목이 하나 있습니다. 돈을 주고받지 않는 무상 경작도 농지법이 규율합니다. 친척 땅을 그냥 부치는 관계도 법에서는 사용대차라고 부르고, 임대차와 같은 조문의 적용을 받습니다.
최종 사실 확인: 2026-08-20.
1 상세
1.1 무상이라도 법의 눈에는 계약입니다
「농지법」 제23조는 임대차와 사용대차를 한 조문에서 함께 규율합니다. 제1항은 열거된 경우가 아니면 "농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다"고 정하고 있습니다. 돈이 오갔는지가 기준이 아니라, 그 농지가 법이 허용한 사유에 해당하는지가 기준입니다.
여기서 현장 용어와 법령 용어가 어긋납니다. 사람들은 "빌려 짓는다", "그냥 부친다", "형님 땅을 봐 준다"고 말합니다. 법은 그 셋을 임대차와 사용대차 둘로만 봅니다. 그래서 "우리는 계약한 게 아니라 그냥 도와주는 것"이라는 설명은 법 앞에서 관계를 바꾸지 못합니다.
계약 방식도 조문에 있습니다. 제24조 제1항은 임대차계약과 사용대차계약을 서면계약을 원칙으로 한다고 정합니다. 무상이니 서류가 필요 없다는 생각이 여기서 갈라집니다.
1.2 두 갈래로 나눠 보기 — 무엇이 나를 지키고, 무엇이 땅 주인을 지키나
| 확인할 것 | 누구의 문제인가 | 갖춰지지 않으면 |
|---|---|---|
| 그 임대차·사용대차가 제23조 제1항의 사유에 해당하는가 | 땅 주인 | 그 농지가 농업경영에 이용되지 않는 것으로 다뤄질 수 있음 |
| 서면계약서가 있는가 | 둘 다 | 농지대장 등재가 서식 단계에서 막힘 |
| 농지대장에 임차 사실이 올라 있는가 | 경작자 | 내가 짓는다는 사실이 장부에 없음 |
| 농업경영체에 그 농지가 등록되어 있는가 | 경작자 | 융자·보조금 등 지원의 입구에 서지 못함 |
표의 위 두 줄은 땅 주인 쪽에서 시작해 경작자에게 내려오고, 아래 두 줄은 경작자 쪽 문제입니다. 한쪽만 갖춰도 되는 구조가 아닙니다.
1.3 순서가 정해져 있습니다
이 네 가지는 아무 순서로나 채울 수 있는 항목이 아니라 앞의 것이 뒤의 것을 여는 구조입니다.
적법한 사유 → 서면계약서 → 농지대장 등재 → 농업경영체 등록
농지법 시행규칙은 농지대장 이용정보 변경신청서에 임대차계약서 또는 사용대차계약서를 첨부하도록 정하고 있습니다. 계약서가 없으면 농지대장 등재가 서식 단계에서 막힙니다. 그리고 임차 농지를 농업경영체의 경영정보에 넣으려면 적법한 임대차와 농지대장 반영이 앞서 있어야 합니다.
순서를 뒤집어 등록부터 하면 확인 단계에서 되돌아옵니다. 그 사이에 지원 신청 기한이 지나가는 일이 생깁니다. 이 순서는 되짚어 고치는 것보다 처음에 맞춰 두는 편이 훨씬 짧습니다.
1.4 등록한 임차농과 등록하지 않은 경작자
| 경영체에 등록한 임차농 | 등록하지 않고 짓는 경우 | |
|---|---|---|
| 공익직불금 등 지원 | 자격 심사 대상이 됨 | 지원의 입구에 서지 못함 |
| 조사에서 내 경작 사실 | 장부로 확인됨 | 장부 어디에도 없음 |
| 땅 주인 쪽 위험 | 적법 사유가 확인되면 낮아짐 | 그 농지가 놀고 있는 것처럼 보일 수 있음 |
| 관계의 안정성 | 계약서·확인으로 뒷받침 | 사람 사이의 신뢰에만 의존 |
「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」은 융자·보조금 등을 지원받으려는 농어업경영체가 경영정보를 등록하도록 정하고 있습니다. 등록은 농업인임을 증명하는 도장이 아니라 지원의 입구에 세워 둔 요건입니다. 그래서 등록하지 않았다고 해서 농사를 짓지 않은 것이 되지는 않지만, 지원 제도 안으로는 들어가지 못합니다.
여기에 한 가지가 더 있습니다. 등록정보는 확인 대상입니다. 같은 법 제6조는 등록정보의 사실 여부를 확인하기 위해 현지조사를 하게 하거나 증빙자료 제출을 요청할 수 있게 하고, 요청받은 경영체는 30일 이내에 자료를 제출하도록 정합니다. 서류를 갖춰 두는 일이 등록 시점에만 필요한 것이 아니라는 뜻입니다.
1.5 계약서가 없으면 잃는 것
무상으로 부치는 사이라면 계약서를 쓰자는 말을 꺼내기가 어렵습니다. 다만 계약서가 없을 때 무엇을 못 하게 되는지는 알고 계실 필요가 있습니다.
농지법 제24조 제2항은 임대차계약이 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고 해당 농지를 인도받으면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생기도록 정하고 있습니다. 이 확인은 계약증서를 가지고 가는 절차입니다. 계약서가 없으면 이 보호를 쓸 수 없습니다.
땅이 팔리거나 상속으로 주인이 바뀌었을 때 그 차이가 드러납니다.
1.6 2028년 6월 이후 — 지금 관계가 그대로 이어지지 않을 수 있습니다
2026년 6월 16일 공포된 개정 「농지법」(법률 제21798호)에는 임차인 쪽에서 눈여겨볼 조항이 있습니다. 신설된 제23조 제3항입니다.
제23조 제3항 신설 조문 — 펼쳐 보기
「농지법」 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ③ 제1항제6호 또는 제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 임차인 선정 등 대통령령으로 정하는 사항을 농지를 수탁받은 자에게 위임하여야 한다.
※ 시행일: 공포 후 2년이 경과한 날(2028. 6. 17.) — 부칙 제1조 제3호
제1항 제7호는 상속으로 취득해 농업경영을 하지 않고 소유한 농지, 그리고 일정 기간 농업경영을 한 후 이농한 사람이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하는 경우입니다. 이 경로로 임대할 때는 임차인 선정을 수탁기관에 위임하여야 한다는 것이 신설 조항의 내용입니다.
지금 상속 농지나 이농자의 농지를 개인적으로 부치고 계신 분에게는 이것이 무슨 뜻인지가 중요합니다. 그 농지가 위탁 경로로 들어가면, 누가 지을지를 정하는 자리가 소유자에서 수탁기관으로 옮겨 갑니다. 다만 시행은 2028년 6월 17일이고, 위임 사항의 구체적인 범위는 대통령령으로 정하도록 되어 있어 아직 정해지지 않았습니다. 지금 무엇을 해야 한다고 단정할 단계가 아니라, 이런 방향이 예정되어 있다는 것을 알고 계실 단계입니다.
한 가지 덧붙이면, 부칙 제3조는 이 개정규정 시행 전에 종전 규정에 따라 농지를 소유하고 있던 사람에게는 종전 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 소유자 쪽 사정에 따라 적용이 달라지므로, 내가 부치는 땅이 어디에 해당하는지는 소유자와 관할 기관에서 확인하는 것이 순서입니다.
1.7 지금 확인해 둘 수 있는 것
경작자 입장에서 오늘 확인할 수 있는 것은 셋입니다.
첫째, 내가 짓는 땅이 농지대장에 내 이름으로 올라 있는가. 농지대장은 소재지 관할에서 확인할 수 있고, 임차 사실 등재는 임차인도 신청할 수 있습니다.
둘째, 경영체에 등록된 농지 목록과 실제로 짓는 농지가 같은가. 다르면 지원 신청 단계가 아니라 확인 단계에서 걸립니다.
셋째, 계약서가 있는가. 무상이라도 사용대차계약서를 쓸 수 있습니다. 관계를 서먹하게 만드는 종이가 아니라, 관계가 바뀌었을 때 두 사람 모두를 설명해 주는 종이입니다.
2 질문과 답변 (QnA)
Q. 친척 땅을 돈 안 내고 짓는데도 계약서가 필요한가요?
A. 농지법 제23조는 임대차와 사용대차를 함께 규율하고, 제24조 제1항은 두 계약 모두 서면계약을 원칙으로 한다고 정합니다. 무상이라고 해서 조문 밖에 있는 것이 아닙니다. 또한 농지대장에 임차 사실을 올리려면 시행규칙상 임대차계약서 또는 사용대차계약서를 첨부해야 하므로, 계약서가 없으면 등재 자체가 진행되지 않습니다.
Q. 경영체 등록을 안 하면 불법인가요?
A. 등록하지 않았다고 해서 농사를 지은 사실이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」은 융자·보조금 등을 지원받으려는 경영체가 경영정보를 등록하도록 정하고 있어, 등록하지 않으면 지원 제도의 입구에 서지 못합니다. 별개로, 그 농지의 임대차가 제23조의 사유에 해당하는지는 소유자 쪽에서 따로 확인해야 할 문제입니다.
Q. 제가 등록만 하면 땅 주인 문제도 해결되나요?
A. 아닙니다. 두 가지는 서로 다른 조문입니다. 경영체 등록은 지원 자격의 문제이고, 그 농지를 빌려준 것이 적법한지는 제23조 제1항의 사유에 해당하는지의 문제입니다. 경작자가 등록했다는 사실만으로 소유자 쪽 요건이 채워지지는 않습니다.
Q. 계약서를 쓰자고 하기가 어려운데 방법이 없을까요?
A. 서식은 정해진 것을 쓰면 되고, 무상인 경우에는 사용대차계약서를 씁니다. 농지대장 등재와 경영체 등록에 필요한 첨부서류라는 점을 함께 이야기하면 요구가 아니라 절차 설명이 됩니다. 다만 어떻게 말을 꺼낼지는 관계마다 다르므로 정답을 드릴 수는 없습니다.
Q. 2028년이 되면 지금 짓던 땅을 못 짓게 되나요?
A. 그렇게 단정할 수 없습니다. 신설된 제23조 제3항은 제1항 제6호·제7호의 위탁 경로로 임대하는 경우에 임차인 선정 등을 수탁기관에 위임하도록 한 조항이고, 시행일은 2028년 6월 17일입니다. 위임 사항의 범위는 대통령령으로 정하도록 되어 있어 아직 확정되지 않았고, 부칙 제3조의 경과조치도 있습니다. 개별 사안의 결론은 소유자와 관할 기관에서 확인하시기 바랍니다.
Q. 농지대장 임차 등재는 누가 신청하나요?
A. 임차인도 신청 의무가 있습니다. 소유자만의 일이 아니며, 등재해 두면 내가 그 농지를 경작한다는 사실이 장부에 남습니다.
3 출처
- 「농지법」 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) 제1항·제3항 신설, 제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) 제1항·제2항 — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr).
- 「농지법」 법률 제21798호(2026. 6. 16. 공포) 부칙 제1조 제3호(시행일)·제3조(기존 상속, 이농자의 소유 농지에 관한 경과조치) — 공포문 자구 대조.
- 「농지법 시행규칙」 농지대장 이용정보 변경신청 첨부서류(임대차계약서 또는 사용대차계약서).
- 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제4조(농어업경영체의 육성 등)·제6조(등록정보의 확인 등, 자료 제출 30일).
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