농지 임대차계약서 — 법이 요구하는 항목과 작성하는 법
목차 펼치기
결론부터 말씀드리면, 농지 임대차는 서면이 원칙이고 계약서에 반드시 들어가야 할 항목이 조문에 열거돼 있습니다. 정해진 한 장짜리 양식을 꼭 써야 하는 것은 아니지만, 그 항목이 빠진 문서는 관할에서 확인을 받지 못합니다. 확인을 못 받으면 등기 없는 임대차가 제삼자에게 효력을 갖지 못하고, 농지대장 등재도 서식 단계에서 막힙니다. 최종 사실 확인: 2026-08-23.
1 상세
1.1 조문은 무엇을 요구하나
농지법 제24조 제1항은 임대차계약과 사용대차계약을 서면계약을 원칙으로 한다고 정합니다. 무상으로 부치는 사용대차도 같은 조문 안에 함께 들어 있습니다.
그런데 실무에서 정작 문제가 되는 것은 「썼느냐」가 아니라 「무엇을 적었느냐」입니다. 시행규칙 제21조의2가 확인 대상이 되는 계약증서의 요건을 인적사항, 소재지 및 면적, 기간, 임차료 등이 적혀 있는 완성된 문서로 못 박아 두었기 때문입니다. 하나라도 비어 있으면 완성된 문서가 아니고, 확인 절차로 넘어가지 못합니다.
표준계약서도 있습니다. 다만 성격을 정확히 알아 두셔야 합니다. 시행규칙 제21조는 장관이 표준계약서 양식을 정해 작성기준으로 사용할 것을 권장할 수 있다고 정합니다. 권장이지 의무가 아닙니다. 「이 양식이 아니면 무효」라는 말은 조문에 없고, 반대로 「아무렇게나 써도 된다」도 아닙니다. 양식은 자유롭되 항목은 정해져 있는 구조입니다.
근거 조문 — 「농지법」 제24조
제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) ① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다.
② 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지임대차계약 확인대장을 갖추어 두고, 임대차계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청이 있는 때에는 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차계약을 확인한 후 대장에 그 내용을 기록하여야 한다.
근거 조문 — 「농지법 시행규칙」 제21조·제21조의2
제21조(표준계약서) 농림축산식품부장관은 법 제24조에 따라 임대차 또는 사용대차에 관한 표준계약서양식을 정하여 이를 임대차 또는 사용대차계약서의 작성기준으로 사용할 것을 권장할 수 있다.
제21조의2(임대차계약의 확인) ① 법 제24조제3항에 따라 임대차계약의 확인을 받으려는 임대차계약의 당사자는 임대차계약증서(이하 "계약증서"라 한다)를 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 제출하여야 한다.
② (확인 기준) 1. 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차계약 농지의 소재지 및 면적, 임대차계약 기간, 임차료 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제2항에 따라 확인한 계약증서의 내용을 별지 제13호의3서식의 농지임대차계약 확인대장에 등재하고, 계약증서 여백에 별지 제13호의4서식에 따른 확인일자인을 찍고, 인영(印影) 안에 확인일자와 농지임대차계약 확인대장의 등재번호를 부여하여야 한다.
1.2 손으로 쓴 종이도 계약서가 됩니다
법률은 서면으로 하라고만 합니다. 어떤 종이에 어떤 순서로 쓰라는 말은 없습니다. 시행규칙이 표준양식을 권장할 수 있다고 하고, 확인 단계에서 무엇이 적혀 있어야 하는지를 정합니다.
그러니 실무에서는 이렇게 이해하시면 정확합니다. 손으로 쓴 종이도 계약서가 될 수 있습니다. 다만 그 종이에 아래 항목이 다 있어야 관할이 확인해 줍니다.
| 조문이 요구하는 항목 | 무엇을 적나 |
|---|---|
| 임대인·임차인의 인적사항 | 이름, 주소, 연락처. 양쪽 다 |
| 농지의 소재지 및 면적 | 지번까지. 여러 필지면 필지마다 |
| 임대차계약 기간 | 시작일과 종료일 |
| 임차료 | 금액과 지급 시기·방법 |
| (완성된 문서일 것) | 서명 또는 날인이 있어야 문서가 완성됩니다 |
「등」이 붙어 있으니 이 다섯이 전부라는 뜻은 아닙니다. 최소한 이것들은 있어야 한다는 뜻으로 읽는 것이 안전합니다.
이 항목만 담으면 아래와 같은 문서가 됩니다. 이것이 확인을 받을 수 있는 최소 구성입니다.
농지 임대차계약서
조문이 요구하는 항목만 담은 최소 구성
1. 임대인
2. 임차인
3. 농지의 표시
4. 임대차 기간
5. 임차료
위와 같이 계약을 체결하고, 계약서 2통을 작성하여 각자 1통씩 보관한다.
20○○년 ○○월 ○○일
임대인 ○○○ (서명 또는 인) 임차인 ○○○ (서명 또는 인)
무상으로 부치는 사용대차라면 5. 임차료 칸에 「무상」이라고 적으시면 됩니다. 칸을 지우지 마시고 무상이라고 적는 것이 요점입니다.
1.3 항목별로 실제 갈리는 지점
① 인적사항 — 양쪽 다 적어야 합니다
임대인 칸만 채우고 임차인 칸을 비워 둔 문서를 가끔 봅니다. 땅 주인이 "누가 지을지는 나중에 정하자"며 미리 만들어 둔 경우입니다. 이건 완성된 문서가 아닙니다. 확인 신청이 그 자리에서 되돌아옵니다.
② 소재지와 면적 — 필지 단위로 적습니다
현장에서 농사는 필지 경계와 딱 맞아떨어지지 않습니다. 두 필지를 한 배미처럼 쓰기도 하고, 한 필지의 일부만 빌려 짓기도 합니다.
그런데 계약서는 필지 단위로 적어야 관할 확인과 농지대장 등재가 맞물립니다. 일부만 빌리는 경우라면 그 사실과 면적을 명확히 적어 두셔야 나중에 설명이 짧아집니다. "윗밭"이나 "길가 밭" 같은 표현만으로는 서류가 되지 않습니다.
③ 기간 — 조문에 최저 기간이 있습니다
여기가 가장 많이 놓치는 자리입니다. 농지법 제24조의2는 임대차 기간을 3년 이상으로 하도록 정하고, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지는 5년 이상으로 하도록 정합니다.
그리고 같은 조 제2항이 중요합니다. 기간을 정하지 않았거나 그보다 짧게 정한 경우에는 법이 정한 기간으로 약정된 것으로 봅니다. 다만 임차인은 짧게 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
즉 "1년만 빌려주기로 했다"고 적어도, 법은 3년으로 본다는 뜻입니다. 이걸 모르고 한 해만 생각하고 빌려주셨다가 이듬해에 놀라시는 경우가 있습니다. 다만 질병이나 징집처럼 대통령령이 정하는 불가피한 사유가 있으면 짧게 정할 수 있습니다.
이 기간은 연장·갱신·재계약에도 똑같이 적용됩니다.
④ 임차료 — 금액만이 아니라 방법까지
금액만 적고 언제 어떻게 주는지를 안 적는 경우가 많습니다. 현물로 주기로 한 경우, 수확량이 나쁜 해에 무엇을 기준으로 하는지가 정해져 있지 않으면 그때 갈립니다.
그리고 계좌로 주고받으면 기록이 남습니다. 나중에 임차 사실을 설명해야 할 때 계약서와 입금 기록이 같이 있는 것과 계약서만 있는 것은 무게가 다릅니다.
1.4 상세 계약서 — 실무 조항까지 넣으면
앞의 최소 구성으로도 확인은 받습니다. 다만 실무에서는 몇 가지를 더 적어 둡니다. 나중에 갈릴 만한 것을 미리 정해 두는 것입니다.
아래는 법정 서식이 아니라 작성 예시입니다. 조문에 근거가 있는 조항은 그 근거를 함께 적어 두었습니다.
농지 임대차계약서
실무 조항까지 갖춘 예시 — 법정 서식이 아니라 작성 예시입니다
임대인 ○○○(이하 "갑")과 임차인 ○○○(이하 "을")은 아래 농지의 임대차에 관하여 다음과 같이 계약한다.
제1조 (목적물의 표시)
소재지 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 | 지목 답 | 면적 0,000㎡
필지의 일부를 임대하는 경우 그 위치와 면적을 별지 도면으로 특정한다.
— 필지 단위로 적어야 관할 확인과 농지대장 등재가 맞물립니다.
제2조 (임대차 기간)
20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지로 한다.
— 농지법 제24조의2 — 3년 이상(다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지는 5년 이상). 짧게 정해도 법이 정한 기간으로 약정된 것으로 봅니다.
제3조 (임차료와 지급)
임차료는 연 금 ○○○원으로 한다.
을은 매년 ○월 ○일까지 갑의 계좌(○○은행 000-00-0000)로 지급한다.
무상으로 사용하게 하는 경우에는 「무상」으로 적는다.
— 계좌로 주고받으면 임차 사실을 설명할 때 기록이 함께 남습니다.
제4조 (농지의 인도)
갑은 20○○년 ○월 ○일까지 을에게 농지를 인도한다.
— 제24조 제2항 — 확인을 받고 인도받은 경우 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.
제5조 (사용 목적)
을은 이 농지를 농업경영의 목적으로만 사용한다.
갑의 서면 동의 없이 제삼자에게 다시 임대하거나 사용하게 하지 아니한다.
제6조 (시설물의 설치)
을이 농지에 시설물을 설치하려는 경우 미리 갑과 협의한다.
관계 법령에 따른 허가·신고가 필요한 경우 을이 이를 이행한다.
— 농지대장은 시설 설치도 변경 신고 대상으로 두고 있습니다.
제7조 (원상회복)
계약이 끝나면 을은 농지를 원상으로 회복하여 갑에게 반환한다.
다만 갑과 을이 협의하여 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
제8조 (계약의 해지)
갑 또는 을이 이 계약을 위반한 경우 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간에 이행하지 아니하면 계약을 해지할 수 있다.
제9조 (확인 신청에 대한 협력)
갑과 을은 농지법 제24조 제3항에 따른 임대차계약의 확인을 받는 데 서로 협력한다.
— 계약증서를 시·구·읍·면의 장에게 제출해 확인일자인을 받는 절차입니다.
제10조 (농지대장 신고에 대한 협력)
갑과 을은 농지대장 이용정보 변경 신고에 필요한 서류를 서로 제공한다.
— 변경신청서에 계약서를 첨부하도록 되어 있습니다.
제11조 (분쟁의 조정)
임대차 기간, 임차료 등에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우, 당사자는 농지 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다.
— 농지법 제24조의3.
특약사항
① ____________________________________________
② ____________________________________________
위 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하고, 갑과 을이 서명·날인한 후 각 1통씩 보관한다.
20○○년 ○○월 ○○일
임대인(갑) ○○○ (서명 또는 인) 임차인(을) ○○○ (서명 또는 인)
조항 수가 많다고 좋은 계약서가 아닙니다. 나중에 다툴 만한 것을 미리 정해 둔 계약서가 좋은 계약서입니다. 위 예시에서 실제로 자주 문제가 되는 것은 제3조 지급 방법, 제6조 시설물, 제7조 원상회복 셋입니다.
1.5 사용대차 — 무상이어도 같은 조문입니다
돈을 주고받지 않는 무상 경작은 계약이 아니라고 생각하시는 분이 많습니다. 조문은 그렇게 보지 않습니다.
제24조 제1항이 임대차계약과 사용대차계약을 같은 문장에서 다루고, 둘 다 서면계약을 원칙으로 한다고 정합니다. 시행규칙 제21조의 표준계약서도 임대차와 사용대차 양쪽을 말합니다.
친척 땅을 그냥 부치는 관계라면 임차료 칸에 무상이라고 적으면 됩니다. 항목을 비워 두는 것과 무상이라고 적는 것은 다릅니다. 비워 두면 완성된 문서가 아니고, 적으면 완성된 문서입니다.
1.6 계약서를 쓴 다음 — 확인 절차
계약서는 쓰는 것으로 끝이 아닙니다. 조문에 그다음이 있습니다.
1단계. 계약증서를 제출합니다. 임대인이든 임차인이든 계약증서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 확인을 신청합니다.
2단계. 관할이 확인합니다. 앞의 항목이 다 갖춰진 완성된 문서인지를 봅니다.
3단계. 대장에 올리고 도장을 찍습니다. 확인한 내용을 별지 제13호의3 서식「농지임대차계약 확인대장」에 등재하고, 계약증서 여백에 별지 제13호의4 서식에 따른 확인일자인을 찍습니다. 그 도장 안에 확인일자와 등재번호를 적습니다.
4단계. 그다음 날부터 효력이 생깁니다. 제24조 제2항입니다. 등기가 없어도, 확인을 받고 농지를 인도받은 경우에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.
이 마지막 단계가 이 절차를 밟는 이유입니다. 땅이 팔리거나 상속으로 주인이 바뀌었을 때, 확인을 받아 둔 임차인과 받지 않은 임차인의 자리가 달라집니다.
1.7 확인대장은 열람할 수 있습니다
시행규칙은 확인대장의 관리 방법도 정해 두었습니다. 대장은 1년 단위로 매년 새로 만들고, 폐쇄한 대장은 등재된 임대차 기간이 끝난 다음 해부터 10년간 보존합니다. 등재번호는 청구한 순서대로 부여합니다.
그리고 당사자와 이해관계가 있다고 소명한 제삼자가 열람을 요청하면 열람하게 하여야 합니다. 농지를 사려는 사람이 그 땅에 임차인이 있는지 확인할 수 있는 통로가 여기입니다.
1.8 계약서가 없으면 막히는 곳
계약서를 안 쓴 상태에서 무엇이 안 되는지를 정리하면 이렇습니다.
첫째, 관할 확인을 못 받습니다. 제출할 계약증서가 없기 때문입니다. 그러면 제24조 제2항의 제삼자 대항력도 생기지 않습니다.
둘째, 농지대장 등재가 서식 단계에서 막힙니다. 농지대장 이용정보를 바꾸려면 별지 제58호의2 서식「농지대장 이용정보 변경신청서」에 임대차계약서 또는 사용대차계약서를 첨부하도록 되어 있습니다. 첨부할 서류가 없으면 신청서가 완성되지 않습니다.
셋째, 그 뒤가 연달아 막힙니다. 농지대장에 임차 사실이 없으면 농업경영체에 그 농지를 넣기 어렵고, 경영체에 없으면 지원 제도의 입구에 서지 못합니다.
그래서 순서가 있습니다. 적법한 사유 → 서면계약서 → 농지대장 등재 → 농업경영체 등록. 앞의 것이 뒤의 것을 엽니다. 순서를 뒤집어 등록부터 하면 확인 단계에서 되돌아오고, 그 사이에 신청 기한이 지나갑니다.
1.9 표준계약서 양식은 어디서 구하나
농림축산식품부가 농지대장 이용정보 변경 신청 관련 공고에 농지임대차계약서 양식을 함께 올려 두고 있습니다. 관할 시·군·구청 민원실에서도 종이 양식을 받을 수 있습니다.
다만 앞서 말씀드린 대로 그 양식이 아니면 안 되는 것은 아닙니다. 양식을 못 구하셨다면, 위 표의 항목을 다 담은 문서를 직접 만드셔도 됩니다. 관할이 보는 것은 양식의 모양이 아니라 항목이 갖춰졌는지입니다.
2 질문과 답변 (QnA)
Q. 손으로 쓴 계약서도 인정되나요.
A. 조문은 서면계약을 원칙으로 한다고만 정하고 있고, 확인 단계에서 요구하는 것은 항목이 갖춰진 완성된 문서입니다. 형식보다 항목과 서명·날인이 관건입니다. 다만 나중에 읽기 어려운 문서는 그 자체로 분쟁 소지가 되니, 항목별로 칸을 나눠 적는 편이 낫습니다.
Q. 무상으로 부치는데도 계약서가 필요한가요.
A. 필요합니다. 제24조 제1항이 임대차계약과 사용대차계약을 함께 다루며 둘 다 서면계약을 원칙으로 합니다. 임차료 칸에 무상이라고 적으시면 됩니다.
Q. 1년만 빌려주기로 했는데 그렇게 적으면 되나요.
A. 적을 수는 있지만, 제24조의2는 임대차 기간을 3년 이상(다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지는 5년 이상)으로 하도록 정하고, 그보다 짧게 정한 경우 법이 정한 기간으로 약정된 것으로 본다고 합니다. 다만 임차인은 짧게 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 질병·징집 등 대통령령이 정하는 불가피한 사유가 있으면 짧게 정할 수 있습니다.
Q. 확인은 임대인이 받나요, 임차인이 받나요.
A. 시행규칙은 임대차계약의 당사자가 계약증서를 제출한다고 정하고, 법 제24조 제3항은 계약증서를 소지한 임대인 또는 임차인의 확인 신청을 말합니다. 어느 쪽이든 신청할 수 있습니다.
Q. 한 필지의 일부만 빌리는데 어떻게 적나요.
A. 소재지와 면적을 적도록 되어 있으므로, 필지를 특정하고 빌리는 면적을 명확히 적으시는 것이 정확합니다. 구체적인 기재 방법은 관할 시·구·읍·면에 확인하시는 편이 확실합니다.
Q. 확인일자인은 무엇인가요.
A. 관할이 계약증서 여백에 찍는 도장입니다. 별지 제13호의4 서식에 따르고, 도장 안에 확인일자와 확인대장 등재번호가 들어갑니다. 이 도장이 찍혀야 확인을 받은 계약증서가 됩니다.
Q. 계약 내용이 협의가 안 되면 어떻게 하나요.
A. 제24조의3은 임대차 기간이나 임차료 등에 관하여 협의가 이루어지지 않은 경우, 당사자가 농지 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.
3 출처
- 「농지법」 제23조·제24조·제24조의2·제24조의3 — 법제처 국가법령정보센터
- 「농지법 시행규칙」 제21조(표준계약서)·제21조의2(임대차계약의 확인)·제30조의2 — 법제처 국가법령정보센터
- 별지 제13호의3(농지임대차계약 확인대장)·제13호의4(확인일자인)·제58호의2(농지대장 이용정보 변경신청서) — 「농지법 시행규칙」
- 농지임대차계약서 양식 안내 — 농림축산식품부 공고(농지대장 이용정보 변경 신청 양식)
3.1 함께 보면 좋은 글 (연관 지식 그래프)
- 남의 땅에 농사짓기 — 경영체 등록이 있고 없고, 무엇이 갈리나
- 농지 임대차 계약서 — 말로 한 약속은 왜 나를 지켜주지 못하나
- 농지 임대차, 합법으로 가능한 경우 (농지법 제23조)
다음 한 걸음
연결된 모든 문서와 그 이유는 옆의 「연결된 문서」에 있습니다.
유튜브 농업위키매일 새 영상 · 댓글 질문