농지 매수청구 가격 — 농지은행은 얼마에 사나, 법이 정한 기준은
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농지은행(한국농어촌공사)이 매수청구 농지를 사는 가격은 공시지가가 기준이고, 인근 실거래가가 더 낮으면 그 값으로 살 수 있습니다. 이 기준은 「농지법」 제11조 제3항 한 문장에 적혀 있고, 2026년 8월 28일 개정에서도 바뀌지 않았습니다. 바뀐 것은 가격이 아니라 「사 줄지 말지」였습니다. 이 글은 그 한 문장을 원문 그대로 놓고, 공시지가가 어디서 오는지, 법에 적히지 않은 것은 무엇인지를 나눕니다. 내 땅이 얼마에 매수될지는 이 글로 계산해 드릴 수 있는 부분이 아닙니다.
1 요약
- 농지 매수청구 가격의 기준은 공시지가입니다. 공시지가가 없는 땅은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조에 따라 산정한 개별 토지 가격이 기준입니다.
- 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 그 가격을 기준으로 매수할 수 있습니다. 이 후단은 「매수하여야 한다」가 아니라 「매수할 수 있다」로 적혀 있습니다.
- 8월 28일 개정은 「매수할 수 있다」를 「정당한 사유가 없으면 예산의 범위에서 매수하여야 한다」로 바꿨습니다. 가격 기준 문구와 실거래가 후단은 개정 전과 같습니다.
- 법·시행령·시행규칙에는 매수 대금을 계산하는 방법, 「인근 지역」의 범위, 실거래가를 확인하는 방법이 적혀 있지 않습니다.
- 검색에 도는 「㎡당 상한액」 숫자는 현재 공사 공식 자료로 확인하지 못해 이 글에 적지 않았습니다.
2 매수청구는 누가, 언제 할 수 있나
처분명령을 받은 농지 소유자만 청구할 수 있습니다(제11조 제2항 후단). 처분의무 기간 1년이 지나 6개월 처분명령을 받은 뒤에야 열리는 문입니다. 서식은 「농지법 시행규칙」 별지 제8호서식이고, 처분명령서 사본과 토지 등기사항증명서를 붙여 공사에 냅니다(시행규칙 제9조). 단계별로 어떤 문이 먼저 열리는지, 공사가 매수하지 않아도 되는 다섯 가지 사유는 농지 매수청구 — 팔리지 않는 땅에 정리해 두었습니다. 이 글은 그다음 질문, 얼마에에 집중합니다.
3 농지 매수청구 가격은 법이 정한다 — 제11조 제3항
「농지법」 제11조 제3항(현행) 원문 펼쳐 보기
③한국농어촌공사는 제2항 후단에 따른 매수 청구를 받으면 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가(해당 토지의 공시지가가 없으면 같은 법 제8조에 따라 산정한 개별 토지 가격을 말한다. 이하 같다)를 기준으로 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 없으면 한국농어촌공사의 예산의 범위에서 해당 농지를 매수하여야 한다. 이 경우 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격을 기준으로 매수할 수 있다.
출처: 「농지법」 제11조 제3항, 법제처 국가법령정보센터(2026. 9. 18. 시행 현행본, 2026. 8. 28. 시행본과 자구 동일)
이 문장에는 가격과 관련된 장치가 셋 들어 있습니다.
첫째, 기준은 공시지가입니다. 감정평가로 시세를 다시 매기는 구조가 아닙니다.
둘째, 공시지가가 없는 땅의 대체 기준이 괄호 안에 있습니다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조는 국가·공공기관 등이 공공용지 매수 같은 목적으로 지가를 산정할 때, 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 써서 직접 산정하거나 감정평가법인등에 감정평가를 의뢰해 산정할 수 있게 합니다. 공시지가가 없는 땅에서만 감정평가가 등장할 여지가 생기는 셈입니다.
셋째, 아래로만 열린 후단입니다. 인근 실거래가가 공시지가보다 낮을 때 그쪽을 기준으로 삼을 수 있다고만 적혀 있고, 높을 때 올려 준다는 문장은 없습니다. 그리고 이 후단은 「할 수 있다」입니다. 실거래가가 낮다고 언제나 그 값으로 내려간다는 뜻은 아니고, 공사가 택할 수 있는 선택지로 적혀 있습니다.
3.1 공시지가는 어디서 오나
공시지가가 「행정이 그냥 정한 숫자」는 아닙니다. 국토교통부장관은 표준지에 대해 매년 적정가격을 조사·평가해 공시하고, 이때 둘 이상의 감정평가법인등에 의뢰하며 인근 유사토지의 거래가격 등을 종합 참작합니다(같은 법 제3조). 시장·군수·구청장은 이 표준지 공시지가를 기준으로 개별 토지의 공시지가를 매년 결정·공시하고, 그 과정에서 감정평가법인등의 검증과 토지소유자의 의견을 듣게 되어 있습니다(제10조). 감정평가와 공시지가가 어떻게 이어져 있는지는 농지 감정평가와 공시지가에 따로 정리했습니다.
다만 제11조가 말하는 「공시지가」가 표준지공시지가인지 개별공시지가인지는 조문이 이름을 특정하지 않습니다. 개별공시지가가 다른 법령의 목적에 쓰이도록 공시된다는 점에 비추면 개별공시지가로 읽는 것이 자연스럽지만, 실제 운영은 관할 지사에 확인하셔야 합니다.
3.2 법에 적히지 않은 것
「농지법 시행령」과 「시행규칙」 현행본 전체를 찾아도 「매수 가격」이나 「실제 거래」라는 말은 나오지 않습니다. 곧 농지 매수청구 가격의 기준값은 법률에 있지만, 그 기준에서 최종 대금이 어떻게 정해지는지, 「인근 지역」이 어디까지인지, 실거래가를 무엇으로 확인하는지는 법령에 적혀 있지 않습니다. 공사 내부 지침에 있는지는 확인하지 못했습니다. 「공시지가를 기준으로」라는 말을 「공시지가와 같은 금액」으로 바꿔 읽지 않는 편이 정확합니다.
3.3 같은 땅, 두 개의 저울
같은 조문 체계 안에 가격을 정하는 기준이 하나 더 있습니다. 처분명령을 이행하지 않을 때 매기는 이행강제금입니다.
| 구분 | 매수청구(제11조 제3항) | 이행강제금(제63조 제1항) |
|---|---|---|
| 기준이 되는 값 | 공시지가(없으면 제8조 산정 가격) | 감정가격과 개별공시지가 |
| 두 값이 다를 때 | 인근 실거래가가 더 낮으면 그 값을 기준으로 할 수 있음 | 둘 중 더 높은 가액 |
| 금액 | 산정 방법 법령에 없음 | 그 가액의 100분의 25, 이행될 때까지 해마다 1회 부과 가능 |
두 기준은 방향이 반대로 설계되어 있습니다. 어느 쪽이 옳다는 평가는 이 글의 몫이 아닙니다. 다만 매수청구를 검토하는 분이라면 이 두 값을 같은 종이에 나란히 적어 보실 수 있습니다. 그리고 매수를 청구해 협의 중인 상태는 이행강제금을 매기지 않는 정당한 사유로 법과 시행령에 적혀 있습니다(제63조 제1항 제1호, 시행령 제75조 제3항 제1호).
3.4 공시지가 단계에서 열려 있는 절차
매수 가격의 뿌리가 공시지가라면, 그 공시지가가 정해지는 자리에도 절차가 있습니다. 개별공시지가에 이의가 있는 사람은 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 타당하면 조정해 다시 공시합니다(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제11조). 이의가 받아들여질지, 이미 진행 중인 매수 협의에 어느 해의 공시지가가 쓰이는지는 확인하지 못했습니다. 이런 절차가 있다는 것까지만 적어 둡니다.
4 「매수할 수 있다」에서 「매수하여야 한다」로
| 항목 | 2026년 8월 27일까지 | 2026년 8월 28일부터 |
|---|---|---|
| 청구 근거 | 제2항 「처분명령을 받으면 … 매수를 청구할 수 있다」 | 제2항 후단 「이 경우 … 매수를 청구할 수 있다」 |
| 공사의 의무 | 「해당 농지를 매수할 수 있다」 | 「대통령령으로 정하는 정당한 사유가 없으면 한국농어촌공사의 예산의 범위에서 해당 농지를 매수하여야 한다」 |
| 가격 기준 | 공시지가(없으면 제8조 산정 가격) | 같음 |
| 실거래가 후단 | 낮으면 실거래가 기준으로 매수할 수 있다 | 같음 |
| 매수 자금 | 농지관리기금에서 융자 | 농지관리기금에서 융자(근거 조문 표기만 정비) |
개정문은 제3항에서 두 곳만 고쳤습니다. 「제2항에」를 「제2항 후단에」로, 「해당 농지를 매수할 수 있다」를 위의 문장으로 바꾼 것입니다. 의무가 성립하려면 처분명령 뒤의 청구일 것, 시행령 제10조 제2항의 정당한 사유가 없을 것, 공사 예산의 범위 안일 것이 함께 걸려 있습니다. 거절 사유 다섯 가지와 거절 뒤의 문은 농지 매수청구에, 매수청구와 이름이 비슷한 임대수탁·매도위탁의 차이는 농지은행 위탁과 매수청구에 있습니다.
5 농지은행의 다른 매입과 헷갈리지 않기
처분명령이 없어도 공사가 농지를 사는 통로가 있습니다. 공공임대용 농지매입사업입니다. 공사는 2026년 5월 20일 보도자료에서 이 사업의 올해 예산을 1조 6,138억 원(전년 대비 약 68% 증가)이라고 밝혔습니다. 신청은 농지은행 통합포털의 「농지 내놓기」나 관할 지사 방문으로 하고, 지사가 대상 여부와 매입 기준을 심사합니다.
두 가지를 구별해 두셔야 합니다. 첫째, 이 1조 6,138억 원은 매입사업 예산입니다. 제11조 매수청구에 따른 매수가 같은 예산에서 이루어지는지는 확인하지 못했고, 법은 매수청구 매수 자금을 농지관리기금에서 융자한다고만 적습니다. 둘째, 농지 매수청구 가격과 달리 매입사업의 가격 산정 기준과 상한은 그해 사업지침을 따르며, 공사 보도자료에는 그 숫자가 없습니다. 인터넷에 도는 ㎡당 상한 숫자는 몇 해 전 기사에서 나온 것이어서, 지금 적용되는지는 관할 지사에서 확인하셔야 합니다.
6 질문과 답변 (QnA)
Q. 농지은행에 매수청구를 하면 감정평가를 해서 값을 매기나요?
A. 법이 정한 기준은 감정가격이 아니라 공시지가입니다(「농지법」 제11조 제3항). 감정평가가 등장할 수 있는 자리는 해당 토지에 공시지가가 없어서 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조에 따라 가격을 산정하는 경우입니다. 최종 대금을 정하는 세부 방법은 법령에 적혀 있지 않으므로 관할 지사에 확인하셔야 합니다.
Q. 8월 28일부터 매수가 의무가 됐으면 값도 올랐나요?
A. 농지 매수청구 가격의 기준은 그대로입니다. 개정문이 고친 것은 「매수할 수 있다」를 「정당한 사유가 없으면 예산의 범위에서 매수하여야 한다」로 바꾼 부분이고, 공시지가 기준과 실거래가 후단은 그대로입니다.
Q. 근처 땅이 공시지가보다 비싸게 팔렸으면 그 값을 받을 수 있나요?
A. 조문에는 인근 실거래가가 공시지가보다 낮을 때 그 값을 기준으로 할 수 있다는 문장만 있고, 높을 때 올려 준다는 문장은 없습니다. 높은 거래 사례를 매수 협의에서 어떻게 다루는지는 법령에 없으므로 지사에 확인하셔야 합니다.
Q. 공시지가가 너무 낮게 잡혀 있다고 생각되면 어떻게 하나요?
A. 개별공시지가는 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제11조). 그 결과가 매수 협의에 언제부터 반영되는지는 확인되지 않았습니다.
Q. 인터넷에 나온 「논 ㎡당 얼마, 밭 ㎡당 얼마」 상한액이 지금도 맞나요?
A. 그 숫자는 공사의 현재 공식 자료에서 확인하지 못했습니다. 매수청구는 공시지가 기준이고, 매입사업은 그해 사업지침을 따릅니다. 해당 연도 기준은 농지 소재지 관할 공사 지사나 농지은행 통합포털에서 확인하시기 바랍니다.
7 출처
- 「농지법」 제11조 제1항~제4항(처분명령과 매수 청구)·제63조 제1항(이행강제금) — 법률 제21798호(2026. 6. 16. 공포, 2026. 8. 28. 시행) 개정문 및 2026. 9. 18. 시행 현행본, 개정 전 대조는 2026. 6. 16. 시행분 — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)
- 「농지법 시행령」 제10조(처분명령과 농지매수 청구)·제75조(이행강제금의 부과) — 2026. 9. 18. 시행 현행본
- 「농지법 시행규칙」 제9조(농지매수청구서 등, 별지 제8호서식) — 2026. 9. 22. 시행 현행본
- 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조(표준지공시지가)·제8조(표준지공시지가의 적용)·제10조(개별공시지가)·제11조(이의신청) — 법제처 국가법령정보센터
- 한국농어촌공사 보도자료 「'공공임대 농지매입' 역대 최대 규모…농지 매도 기회 넓혔다」(2026. 5. 20., 농지은행 통합포털 fbo.or.kr 게시)
- 관련 글: 농지 매수청구 — 팔리지 않는 땅 · 농지 감정평가와 공시지가 · 농지은행 위탁과 매수청구
최종 사실 확인: 2026-10-01. 매수 대금 산정 세부, 「인근 지역」의 범위, 매수청구 매수 예산의 규모, 처리 기간, 매입사업의 가격 기준과 상한은 법령에 없거나 확인하지 못했으므로 한국농어촌공사 관할 지사에서 확인하시기 바랍니다.
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